Immobilien Wertermittlung Gutachten Verkehrswertermittlung

Wertermittlung
- Verkehrswertgutachten
- Bewertungsanlässe
- Kurzgutachten
- Steuerliche Bewertung
- Baugutachten
- Ablauf einer Wertermittlung
- Was kostet ein Gutachten ?

Begriffe aus dem Bereich der Wertermittlung

Baulastenverzeichnis · Bodenrichtwert · Liegenschaftszinssatz · Normalherstellungskosten · Wertermittlungsverordnung · Ertragswertverfahren · Vergleichswertverfahren · Liegenschaftskataster · Beleihungswert · Art der baulichen Nutzung · Zwangsversteigerung · Teilungsversteigerung · Geschossflächenanzahl · Grundflächenzahl

Baulastenverzeichnis

Das Baulastenverzeichnis ist in Deutschland ein in den meisten Bundesländern (außer Bayern und Brandenburg, dort wird die Sicherung baurechtskonformer Zustände im Grundbuch vorgenommen) geführtes Verzeichnis der Baulasten, d. h. der öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers gegenüber der, bestimmte das Grundstück betreffende Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden.

Baulasten betreffen zum Beispiel eine Zufahrts- oder eine Abstandsflächenbaulast für ein anderes Grundstück. Solche öffentlich-rechtlichen Belastungen können neben den sogenannten privatrechtlichen Belastungen, die in Abteilung 2 des Grundbuchs zu finden sind, bestehen. Baulasten sind jedoch vom Grundbuch völlig unabhängig und sind dort auch (außer in Bayern und Brandenburg, siehe oben) nicht eingetragen.

Grundstückseigentümer können durch eine Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde Baulasten auf ihre Grundstücke übernehmen. Die Baulast ruht als öffentliche Last auf dem Grundstück und erhält als Ordnungsmerkmal eine Nummer. Das Baulastenverzeichnis wird von der Baubehörde geführt (siehe unten § 83 Abs. 4 MBO). In einigen Bundesländern werden die auf einem Grundstück ruhenden Baulasten auch im Katasterbuchwerk des betroffenen Grundstücks vermerkt.

Rechtsgrundlage ist die jeweilige Landesbauordnung (LBO). Die Länderbauordnungen orientieren sich an der von der ARGEBAU beschlossenen Musterbauordnung (MBO).

Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert ist im deutschen Städtebaurecht ein durchschnittlicher Lagewert, ermittelt aus den Kaufpreisen von Grundstücken unter Berücksichtigung ihres Entwicklungszustandes. Der Bodenrichtwert für Bauland wird, abhängig von den Rechtsvorschriften in den einzelnen Bundesländern, mindestens alle zwei Jahre zu einem festen Stichtag (in der Regel zum 31. Dezember bzw. 1. Januar) ermittelt. Er ist sehr bedeutsam für die Besteuerung von Grund und Boden in Deutschland. Bodenrichtwerte werden im Rahmen der Wertermittlung von Immobilien hilfsweise herangezogen, um den Bodenwert zu bestimmen, wenn er sich nicht im Vergleichswertverfahren aus Kaufpreisen ermitteln lässt. Grundlage dafür sind die amtlichen Kaufpreissammlungen, die von den Gutachterausschüssen geführt werden.

Da der Bodenrichtwert nur ein Durchschnittswert aus einer Vielzahl von Transaktionen ist, muss der Verkehrswert eines einzelnen Grundstückes anhand der Besonderheiten des Bewertungsobjektes geschätzt werden. Es ist von großer Bedeutung den Bodenwert eines Grundstücks mittels sachverständiger Anpassung vom Bodenrichtwert abzuleiten. Die Zu- und Abschläge vom Bodenrichtwert können durchaus erhebliche Wertabweichungen erzeugen.

Liegenschaftszinssatz

Der Liegenschaftszinssatz wird zur Ermittlung des Verkehrswertes von Immobilien herangezogen. Der Liegenschaftszinssatz ist gemäß § 11 Abs. 1 Wertermittlungsverordnung (WertV) definiert als "Zinssatz", mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird."

Gemäß § 11 Abs. 2 WertV ist der Liegenschaftszinssatz "auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartige bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens zu ermitteln". Es ist daher umstritten, ob der Liegenschaftszinssatz tatsächlich eine eigenständige Bedeutung hat oder vorrangig nur eine Rechengröße im Ertragswertmodell der WertV darstellt, der durch Umkehrung des für das Ertragswertverfahren vorgeschriebenen Rechengangs aus Kaufpreisen zu ermitteln ist. Die sachgemäße Verwendung der objektartspezifisch abgeleiteten Liegenschaftszinssätze bewirkt vorrangig den Marktbezug im Ertragswertverfahren.

zurück nach oben

Normalherstellungskosten

Normalherstellungskosten (NHK) oder gewöhnliche Herstellungskosten werden zur Ermittlung des Sachwertes eines Gebäudes benötigt. Die gewöhnlichen Herstellungskosten können im Normalfall aus den Projektunterlagen entnommen werden. Sind diese Herstellungskosten nicht mehr bekannt, müssen die historischen Normalherstellungskosten ermittelt werden. Zur Ermittlung dieser historisch angefallenen Herstellungskosten (§ 21 Abs. 4 WertV) gibt es Baukostentabellen. Diese geben die durchschnittlichen Baukosten (Normalherstellungskosten) an, die für einen bestimmten Gebäudetyp pro m² Fläche anzusetzen sind. Durchgesetzt haben sich mittlerweile die Normalherstellungskosten 1995 (NHK 95), die zwischenzeitlich durch die Normalherstellungskosten 2000 (NHK 2000) ersetzt wurden. Gegenüber den NHK 95 wurden einige Gebäudetypen neu aufgenommen, die DM-Werte durch €-Werte ersetzt, und der Umsatzsteuersatz von 15 % auf 16 % angepasst.

Der aktuelle Mehrwertsteuersatz von 19 % wird im weiteren Verfahren durch den Baupreisindex berücksichtigt. Außerdem wurde als Bezugsgrundlage weitgehend auf die Brutto-Grundfläche nach DIN 277 (1987) abgestellt. Die aktuelle Fassung NHK 2000 ist den Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken (Wertermittlungsrichtlinie) beigefügt (Anlage 7 zur WertR 2006), in ihr wird auf die noch in den NHK 95 aufgeführten Korrekturfaktoren für Bundesländer und Ortsgröße verzichtet.

zurück nach oben

Wertermittlungsverordnung

Die Wertermittlungsverordnung (WertV) regelte in Deutschland allgemeine Grundsätze für die Ermittlung von Verkehrswerten bei Immobilien. Die WertV regelte damit die Auslegung der Verkehrswertdefinition in § 194 BauGB. Die Gutachterausschüsse müssen die WertV verbindlich anwenden. Die letzte Fassung der WertV wurde am 6. Dezember 1988 erlassen und zuletzt am 18. August 1997 geändert. Zur Unterscheidung von früheren Versionen der WertV spricht man daher auch von der WertV 98. Die in der WertV geregelten Wertermittlungsverfahren nennt man auch normierte Verfahren: Vergleichswertverfahren nach § 13 bis 14 WertV Ertragswertverfahren nach § 15 bis 20 WertV Sachwertverfahren nach § 21 bis 25 WertV. In Ergänzung zur Wertermittlungsverordnung sind Wertermittlungsrichtlinien erlassen worden.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren dient der Ermittlung des Wertes von Renditeobjekten durch Kapitalisierung der Netto-Erträge, die mit diesen Objekten voraussichtlich erwirtschaftet werden (Ertragswert = Barwert der zukünftigen Überschüsse aus Ertrag und Aufwand bzw. Einzahlungen und Auszahlungen). Es wird insbesondere bei der Bewertung eines Unternehmens oder eines vermieteten bzw. verpachteten Grundstückes angewendet.

zurück nach oben

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist ein Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien (§ 13 Wertermittlungsverordnung -WertV). Nach diesem Verfahren wird der Marktwert eines Grundstücks aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen Grundstücken abgeleitet, die in Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und sonstiger Beschaffenheit hinreichend mit dem zu vergleichenden Grundstück übereinstimmen. Der optimale Fall ist der direkte Vergleich: Ein benachbartes Grundstück gleichartiger Lage, Größe, Nutzung usw. wurde gestern zu Marktpreisen verkauft. Dieser Fall ist jedoch in der Praxis eher die Ausnahme. Meist wird daher im Regelfall das indirekte Vergleichwertverfahren verwendet.

zurück nach oben

Liegenschaftskataster

In Deutschland dient das Liegenschaftskataster neben dem Grundbuch als weitere öffentliche Einrichtung zum Nachweis des Grund und Bodens. Das Kataster weist auf der Grundlage von Vermessungen die Einteilung des Grund und Bodens in Flurstücke nach und gibt über deren tatsächliche Verhältnisse (Lage, Größe, Nutzungsart usw.) Aufschluss. Das Grundbuch ergänzt den Grundstücksnachweis hinsichtlich der auf den Grundstücken ruhenden Rechte wie z.B. Eigentum, Dienstbarkeiten oder Hypotheken, wobei es sich in der Bezeichnung und Beschreibung der Grundstücke auf die Angaben des Liegenschaftskatasters stützt. Beide Einrichtungen zusammen ergeben einen vollständigen Nachweis über die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse von Grund und Boden. Das Liegenschaftskataster hat die Aufgabe, die Liegenschaften zu beschreiben und in Karten darzustellen, wobei unter Liegenschaften im Sinne des Gesetzes über das Vermessungswesen, Grundstücke und Gebäude verstanden werden. Ein Grundstück besteht aus mindestens einem Flurstück. Das Flurstück ist als geometrisch eindeutig begrenzter Teil der Erdoberfläche die kleinste Buchungseinheit des Katasters. In letzter Zeit nimmt die Bedeutung des Liegenschaftskatasters als Grundlage für grundstücks-, boden- und raumbezogene Informationssysteme zu. Schon bald nach dem Beginn der Automatisierung wurde die Funktion des automatisierten Liegenschaftskatasters als Basis eines Geoinformationssystems erkannt und darauf aufbauend eine Vielzahl neuer Verwendungsmöglichkeiten für andere Stellen eröffnet.

zurück nach oben

Beleihungswert

Der Beleihungswert ist nach §12 des Hypothekenbankgesetzes ein Wert, der den Verkaufswert nicht übersteigen darf und bei dem nur die dauernden Eigenschaften des Grundstücks und der Ertrag berücksichtigt werden dürfen, welches das Grundstück bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig gewähren. Den Beleihungswert stellt ein Sachverständiger fest. Die Höhe beträgt in der Regel 70% bis 90% des Preises, der für ein Objekt zu erzielen ist. Als Sicherheit für die Vergabe eines Darlehens für den Kauf oder Bau von Immobilien dient das zu finanzierende Grundstück selbst. Die maximale Kredithöhe richtet sich nach dem Beleihungswert und der Beleihungsgrenze des Objekts. Der Beleihungswert ist Ausgangswert für die Beleihungsgrenze. Um die Forderung des Gläubigers dinglich abzusichern, wird das zu beleihende Objekt mit einer Grundschuld belastet. Darlehen von Realkreditinstituten, die die Beleihungsgrenze überschreiten, sind keine Realkredite, sondern gedeckte Personenkredite.

zurück nach oben

Art der baulichen Nutzung

In einem Flächennutzungsplan können Bauflächen dargestellt werden, die die allgemeine Art der baulichen Nutzung bezeichnen (W = Wohnbauflächen, M = gemischte Bauflächen, G = gewerbliche Bauflächen und S = Sonderbauflächen). Es besteht auch die Möglichkeit der Darstellung von Baugebieten. Im Bebauungsplan können nur Baugebiete festgesetzt werden. Sie enthalten nähere Festsetzungen der Nutzungsart. Allerdings ist darauf hinzuweisen, dass auch in Flächennutzungsplänen Baugebiete "dargestellt", aber nicht "festgesetzt" werden können.

Nach der Baunutzungsverordnung (BauNVO) gibt es 10 verschiedene Baugebiete, darunter vier Wohngebietsarten nämlich Kleinsiedlungsgebiet (WS), reines, allgemeines und besonderes Wohngebiet (WR, WA, WB), drei Mischgebietsarten nämlich Dorfgebiet, "Mischgebiet", Kerngebiet (MD, MI, MK) und drei gewerbliche Gebietsarten. Zu diesen gehören Gewerbegebiet, Industriegebiet und Sondergebiet (GE, GI, SO). Eine "Nebenart" des Sondergebiets sind Wochenendhausgebiete.

Teilungsversteigerung

Die Teilungsversteigerung wird durchgeführt, um eine Gemeinschaft an einem Grundstück zu beenden. Eheleute, die ein Grundstück gemeinsam kaufen, lassen sich zu Bruchteilen, meist als Miteigentümer „zu je ½“ im Grundbuch eintragen. Sie haben jeweils einen ideellen Anteil an dem Grundstück, z. B. die Hälfte eines jeden Steins, einer jeden Blume usw.

Eine solche Gemeinschaft wird, sofern keine andere Vereinbarung zwischen den Beteiligten getroffen wird (§ 1010 BGB), durch dieses besondere Zwangsversteigerungsverfahren aufgelöst. Dabei wird das unteilbare Vermögen Immobilie in Geld als teilbares Vermögen umgewandelt. An diesem Geld (Erlös) setzt sich die Gemeinschaft jedoch fort. Sofern sich die Miteigentümer nicht über eine Auszahlung (beispielsweise entsprechend ihren Anteilen) einigen, wird der Erlös hinterlegt.

Gemeinschaften, deren Beendigung die Teilungsversteigerung vorbereiten kann, sind unter anderem die Erbengemeinschaft, die Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die Gemeinschaft nach Bruchteilen sowie gegebenenfalls auch die offene Handelsgesellschaft (OHG). Bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist jedoch zu beachten, dass ein einzelner Gesellschafter keine Anträge stellen kann, soweit er nicht zur Einzelgeschäftsführung befugt ist (vgl. Stumpe in Hk, Gesamtes Recht der Zwangsvollstreckung, 2. Auflage 2013, § 180 ZVG Rn. 12). Auch der grundsätzlich zulässige Antrag auf Teilungsversteigerung des Grundbesitzes einer aufgelösten GbR ist unzulässig, wenn er nur von einem Gesellschafter im eigenen Namen gestellt wird (Stumpe, a.a.O., § 181 ZVG, Rn. 12 unter Hinweis auf AG Dortmund, 15. September 2011, 273 K 033/11).Weiter zutreffend Hintzen (in: Hintzen, Engels, Rellermeyer, Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, 14. Auflage 2012, § 180 ZVG, Rn. 27), wonach § 731 Satz 1 BGB dahingehend anzuwenden ist, dass eine Teilungsversteigerung grundsätzlich ausgeschlossen ist, wenn die GbR als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen ist. Es fehlt dann an der „notwendigen“ Gemeinschaft im Sinne des § 180 Abs. 1 ZVG.

Den Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft kann ein Gläubiger durch Beschluss des Vollstreckungsgerichts pfänden lassen. Der Gläubiger kann somit anstelle des Miteigentümers die Teilungsversteigerung beantragen.

Für die Durchführung der Teilungsversteigerung gelten nach § 180 Abs. 1 ZVG die Vorschriften der ersten beiden Abschnitte des ZVG entsprechend, soweit nicht in den § 181 bis § 185 ZVG eine abweichende Regelung getroffen ist. Diese abweichenden Regelungen betreffen insbesondere die weitere Einstellungsmöglichkeit nach § 180 Abs. 2 bis 4 ZVG, die Regelung, dass es eines vollstreckbaren Titels nicht bedarf (§ 181 ZVG) sowie Regelungen des geringsten Gebots und der Sicherheitsleistung.

Zwangsversteigerung

Die Zwangsversteigerung (Subhastation) ist ein Vollstreckungsverfahren, das im Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (ZVG) geregelt ist. Die Zwangsversteigerung ist die Durchsetzung eines Anspruchs mit staatlichen Machtmitteln. Der Gläubiger hat die Möglichkeit, wegen einer Geldforderung in das unbewegliche Vermögen zu vollstrecken und seinen Anspruch somit zu befriedigen. Unbewegliches Vermögen sind Grundstücke und deren Aufbauten, Wohnungseigentum, Teileigentum sowie grundstücksgleiche Rechte wie das Erbbaurecht.

Geschossflächenanzahl

Die Geschossfläche fließt in der Bundesrepublik Deutschland in das Maß der baulichen Nutzung ein, das in Bebauungsplänen zusammensetzt aus der Grundflächenzahl (GRZ), der Geschossflächenzahl (GFZ) und der Baumassenzahl (BMZ) den Grad baulicher Nutzung von Grundstücken festlegt. Die Geschossflächenzahl gibt dabei an, wie hoch das Verhältnis der gesamten Geschossfläche aller Vollgeschosse der vorgesehenen Bebauung auf einem Grundstück zu der Fläche des Baugrundstückes maximal sein darf. Die Geschossfläche wird nach den Außenmaßen des Gebäudes in allen Vollgeschossen ermittelt. Entgegen der in vielen Quellen beschriebenen Minderung um Flächen unter Dachschrägen klärte das Bundesverwaltungsgericht mit seiner Entscheidung vom 7. Juni 2006, dass dies mit dem Gesetzestext der Baunutzungsverordnung nicht konform geht und daher unzulässig ist. Im Bebauungsplan kann allerdings festgesetzt werden, dass auch diese Flächen – und gegebenenfalls weitere Flächen wie die von Treppenräumen – mitzurechnen oder ausnahmsweise nicht mitzurechnen sind. Im Normalfall bleiben Balkone, Loggien und Terrassen bei der Berechnung der Geschossfläche unberücksichtigt. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass diese so genannten Nebenanlagen nach den jeweiligen Landesbauordnungen in den Abstandsflächen zulässig sind.

Grundflächenanzahl

Die Grundflächenzahl (BauNVO, § 19) gibt den Flächenanteil eines Baugrundstückes an, der überbaut werden darf; sie wird mit ein oder zwei Dezimalstellen angegeben, beispielsweise: GRZ 0,3 = 30 % der Grundstücksfläche dürfen überbaut werden Beispielrechnung: Grundfläche der baulichen Anlagen (140 m²) : Fläche des Grundstückes (500 m²) = 0,28 (somit GRZ von 0,3 unterschritten) Bei der Ermittlung der GRZ werden die Grundflächen aller baulichen Anlagen, wie Gebäude, Nebenanlagen und befestigte Flächen voll angerechnet. Die zulässige Grundfläche der Nebenanlagen kann im Regelfall um bis zu 50 % überschritten werden (maximal aber nur bis GRZ 0,8).

zurück nach oben

 

Wir bewerten Immobilien in :
AachenAugustinBaesweilerBedburgBergheim Bergisch-GladbachBergkamenBielefeld BochumBonnBornheimBottrop BrochterbeckBrühlBurscheid Castrop-RauxelDinslakenDormagen DorstenDortmund DreierwaldeDuisburgDürenDüsseldorf EmmerichEngelskirchenEnnepetalErftstadt Erkelenz ErkrathEschweilerEssenEuskirchenFrechenGeilenkirchenGeldern Gelsenkirchen GevelsbergGladbeckGochGrevenbroichHagenHalternHalverdeHamm HattingenHeiligenhaus HeinsbergHennef Herne Herzogenrath HildenHochsauerland HörstelHolzwickedeHopstenHückelhovenHünxeHürth Ibbenbüren-LandJüchenJülichKaarst Kalkar Kamp-LintfortKempenKerkenKerpenKevelaer Kleve Köln Königswinter KorschenbroichKrefeldKürten Kreis-BorkenKreis-Coesfeld Kreis-GüterslohKreis-HöxterKreis-Herford Kreis-Minden-LübbeckeKreis-LippeKreis-OlpeKreis-PaderbornKreis-Soest Kreis-SteinfurtKreis-WarendorfLadbergenLangenfeld Leede Leeden Leichlingen LeverkusenLienenLindlarLohmarLotteMarlMärkischer-Kreis Meckenheim Meerbusch MettingenMettmannMönchengladbachMoers Monheim-am-RheinMünsterMülheim-a.d.-RuhrNettetalNeukirchen-Vluyn Neuss Niederkasse lOberhausenOverathPulheim Radevormwald RatingenReckeRecklinghausen Rees Remscheid Rheinberg RiesenbeckRommerskirchenSchale SchwerteSiegburgSolingenSprockhövelStolbergStraelenTönisvorst Trosidorf Uedem Velbert ViersenVoerdeWachtbergWaltrop WassenbergWeezeWegbergWermelskirchenWersenWeselWesterkappelnWetterWillichWittenWuppertalXanten