Immobilien Wertermittlung Gutachten Verkehrswertermittlung

Wertermittlung
- Verkehrswertgutachten
- Bewertungsanlässe
- Kurzgutachten
- Steuerliche Bewertung
- Baugutachten
- Ablauf einer Wertermittlung
- Was kostet ein Gutachten ?

Wertermittlungsgesetz und Wertermittlungsrichtlinien

Bewertung im Vergleichswertverfahren [ § 182 BewG ]

(1) Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind Kaufpreise von Grundstücken heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke).

Grundlage sind vorrangig die von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs mitgeteilten Vergleichspreise.

(2) Anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke können von den Gutachterausschüssen für geeignete Bezugseinheiten, insbesondere Flächeneinheiten des Gebäudes, ermittelte und mitgeteilte Vergleichsfaktoren herangezogen werden. Bei Verwendung von Vergleichsfaktoren, die sich nur auf das Gebäude beziehen, ist der Bodenwert nach § 179 gesondert zu berücksichtigen.

(3) Besonderheiten, insbesondere die den Wert beeinflussenden Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art, werden im Vergleichswertverfahren nach den Absätzen 1 und 2 nicht berücksichtigt.

Bewertung im Ertragswertverfahren [ § 183 BewG ]

(1) Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens ist der Wert der Gebäude (Gebäudeertragswert) getrennt von dem Bodenwert auf der Grundlage des Ertrags nach § 185 zu ermitteln.

(2) Der Bodenwert ist der Wert des unbebauten Grundstücks nach § 179 .

(3) Der Bodenwert und der Gebäudeertragswert ( § 185 ) ergeben den Ertragswert des Grundstücks. Es ist mindestens der Bodenwert anzusetzen. Sonstige bauliche Anlagen, insbesondere Außenanlagen, sind regelmäßig mit dem Ertragswert des Gebäudes abgegolten.

Ermittlung des Gebäudeertragswerts [ § 184 BewG ]

(1) Bei der Ermittlung des Gebäudeertragswerts ist von dem Reinertrag des Grundstücks auszugehen. Dieser ergibt sich aus dem Rohertrag des Grundstücks ( § 186 ) abzüglich der Bewirtschaftungskosten ( § 187 ).

(2) Der Reinertrag des Grundstücks ist um den Betrag zu vermindern, der sich durch eine angemessene Verzinsung des Bodenwerts ergibt; dies ergibt den Gebäudereinertrag. Der Verzinsung des Bodenwerts ist der Liegenschaftszinssatz ( § 188 ) zu Grunde zu legen. Ist das Grundstück wesentlich größer, als es einer den Gebäuden angemessenen Nutzung entspricht, und ist eine zusätzliche Nutzung oder Verwertung einer Teilfläche zulässig und möglich, ist bei der Berechnung des Verzinsungsbetrags der Bodenwert dieser Teilfläche nicht zu berücksichtigen.

(3) Der Gebäudereinertrag ist mit dem sich aus der Anlage 21 ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren. Maßgebend für den Vervielfältiger sind der Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Die Restnutzungsdauer wird grundsätzlich aus dem Unterschiedsbetrag zwischen der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer, die sich aus der Anlage 22 ergibt, und dem Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag ermittelt. Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes verlängert oder verkürzt haben, ist von einer der Verlängerung oder Verkürzung entsprechenden Restnutzungsdauer auszugehen. Die Restnutzungsdauer eines noch nutzbaren Gebäudes beträgt regelmäßig mindestens 30 Prozent der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer.

Bewertung im Sachwertverfahren [ § 188 BewG ]

(1) Bei Anwendung des Sachwertverfahrens ist der Wert der Gebäude (Gebäudesachwert) getrennt vom Bodenwert nach § 190 zu ermitteln. Sonstige bauliche Anlagen, insbesondere Außenanlagen, und der Wert der sonstigen Anlagen sind regelmäßig mit dem Gebäudewert und dem Bodenwert abgegolten.

(2) Der Bodenwert ist der Wert des unbebauten Grundstücks nach § 179 .

(3) Der Bodenwert und der Gebäudesachwert ( § 190 ) ergeben den vorläufigen Sachwert des Grundstücks. Dieser ist zur Anpassung an den gemeinen Wert mit einer Wertzahl nach § 191 zu multiplizieren.

§ 181 BewG Grundstücksarten

(1) Bei der Bewertung bebauter Grundstücke sind die folgenden Grundstücksarten zu unterscheiden:

  1. Ein- und Zweifamilienhäuser,
  2. Mietwohngrundstücke,
  3. Wohnungs- und Teileigentum,
  4. Geschäftsgrundstücke,
  5. gemischt genutzte Grundstücke und
  6. sonstige bebaute Grundstücke.

(2) Ein- und Zweifamilienhäuser sind Wohngrundstücke, die bis zu zwei Wohnungen enthalten und kein Wohnungseigentum sind. Ein Grundstück gilt auch dann als Ein- oder Zweifamilienhaus, wenn es zu weniger als 50 Prozent, berechnet nach der Wohn- oder Nutzfläche, zu anderen als Wohnzwecken mitbenutzt und dadurch die Eigenart als Ein- oder Zweifamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird.

(3) Mietwohngrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent, berechnet nach der Wohn- oder Nutzfläche, Wohnzwecken dienen, und nicht Ein- und Zweifamilienhäuser oder Wohnungseigentum sind.

(4) Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum zu dem es gehört.

(5) Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentum an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

(6) Geschäftsgrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche, eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Teileigentum sind.

(7) Gemischt genutzte Grundstücke sind Grundstücke, die teils Wohnzwecken, teils eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum, Teileigentum oder Geschäftsgrundstücke sind.

(8) Sonstige bebaute Grundstücke sind solche Grundstücke, die nicht unter die Absätze 2 bis 7 fallen.

(9) Eine Wohnung ist die Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein müssen, dass die Führung eines selbständigen Haushalts möglich ist. Die Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen muss eine von anderen Wohnungen oder Räumen, insbesondere Wohnräumen, baulich getrennte, in sich abgeschlossene Wohneinheit bilden und einen selbständigen Zugang haben. Außerdem ist erforderlich, dass die für die Führung eines selbständigen Haushalts notwendigen Nebenräume (Küche, Bad oder Dusche, Toilette) vorhanden sind. Die Wohnfläche muss mindestens 23 Quadratmeter (m²) betragen.

 

Wir bewerten Immobilien in :
AachenAugustinBaesweilerBedburgBergheim Bergisch-GladbachBergkamenBielefeld BochumBonnBornheimBottrop Brochterbeck
BrühlBurscheid Castrop-RauxelDinslakenDormagen DorstenDortmund DreierwaldeDuisburgDürenDüsseldorf Emmerich
EngelskirchenEnnepetalErftstadt Erkelenz ErkrathEschweilerEssenEuskirchenFrechenGeilenkirchenGeldern Gelsenkirchen
Gevelsberg
GladbeckGochGrevenbroichHagenHalternHalverdeHamm HattingenHeiligenhaus HeinsbergHennef Herne Herzogenrath
HildenHochsauerland HörstelHolzwickedeHopstenHückelhovenHünxeHürth Ibbenbüren-LandJüchenJülichKaarst Kalkar
Kamp-LintfortKempenKerkenKerpenKevelaer Kleve Köln Königswinter KorschenbroichKrefeldKürten Kreis-BorkenKreis-Coesfeld
Kreis-GüterslohKreis-HöxterKreis-Herford Kreis-Minden-LübbeckeKreis-LippeKreis-OlpeKreis-PaderbornKreis-Soest Kreis-Steinfurt
Kreis-WarendorfLadbergenLangenfeld Leede Leeden Leichlingen LeverkusenLienenLindlarLohmarLotteMarlMärkischer-Kreis
Meckenheim Meerbusch MettingenMettmannMönchengladbachMoers Monheim-am-RheinMünsterMülheim-a.d.-RuhrNettetalNeukirchen-Vluyn
Neuss
Niederkasse lOberhausenOverathPulheim Radevormwald RatingenReckeRecklinghausen Rees Remscheid Rheinberg
RiesenbeckRommerskirchenSchale SchwerteSiegburgSolingenSprockhövelStolbergStraelenTönisvorst Trosidorf Uedem Velbert
Viersen
VoerdeWachtbergWaltrop WassenbergWeezeWegbergWermelskirchenWersenWeselWesterkappelnWetterWillich
WittenWuppertalXanten