Auf dieser Seite versuchen wir Ihnen einige grundlegende Begriffe aus dem Bereich Wertermittlung näher zu erläutern. Bei weitergehenden Fragen stehen wir Ihnen gerne unter der Rufnummer 0800-5890317 zur Verfügung.
Was macht eigentlich ein Immobiliengutachter?
Ein Immobiliengutachter ist jemand, der die Werte von Immobilien professionell bewertet. Er erstellt Gutachten, in denen er die Lage, die Ausstattung, den Zustand und die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie beschreibt und bewertet. Diese Gutachten werden dann von Banken, Versicherungen, Gerichten oder Privatpersonen genutzt, um die Höhe von Krediten, Versicherungen oder Kaufpreisen festzulegen.
Ein Immobiliengutachter muss über eine spezielle Ausbildung oder Studium und Zulassung verfügen, um seine Tätigkeit ausüben zu können.
Das europaweit anerkannteste Ausbildungsmerkmal ist eine Zertifizierung des Gutachters nach der DIN EN ISO/IEC 17024. Herr von den Busch verfügt über diese Zertifizierung.
Was enthält ein Verkehrswertgutachten für Immobilien?
Ein Verkehrswertgutachten für Immobilien enthält in der Regel folgende Informationen:
- Angaben zur Immobilie: Adresse, Größe, Art, Alter, Ausstattung, etc.
- Beschreibung der Lage: Lagebeschreibung, Infrastruktur, Verkehrsanbindung, etc.
- Bewertung des Zustands: Beschreibung des allgemeinen Zustands, eventueller Renovierungsbedarf, etc.
- Angaben zum Wohnumfeld: Angaben zur Wohnqualität, zur Umgebung, zur Wohnlage, etc.
- Erläuterung der Bewertungsmethode: Angaben zur angewandten Bewertungsmethode, zur Auswahl der Vergleichsobjekte, etc.
- Angaben zum Verkehrswert: Angabe des Verkehrswerts und eventueller Abweichungen von diesem Wert
- Empfehlungen: Empfehlungen für eventuelle Maßnahmen, die zur Erhöhung des Verkehrswerts beitragen können
- Unterschrift und Stempel des Sachverständigen.
Es ist wichtig zu beachten, dass die Inhalte und die Tiefe der Analyse in jedem Gutachten unterschiedlich sein kann, je nachdem welche Anforderungen und welcher Zweck das Gutachten hat.
Was bedeutet Sachwertverfahren bei der Wertermittlung einer Immobilie?
Das Sachwertverfahren ist eine Methode der Immobilienbewertung, die sich auf die wirtschaftlichen und technischen Merkmale einer Immobilie konzentriert. Es geht darum, den tatsächlichen Wert einer Immobilie anhand ihrer Eigenschaften und Nutzbarkeit zu ermitteln.
Im Sachwertverfahren wird der Verkehrswert einer Immobilie anhand der folgenden Faktoren bestimmt:
- Wiederbeschaffungswert: Dies ist der Kostenaufwand, der für den Neubau oder die Wiederbeschaffung einer gleichwertigen Immobilie erforderlich ist.
- Nutzungswert: Dies ist der Wert, den die Immobilie durch ihre Nutzung hat, z.B. durch Mieteinnahmen.
- Bodenwert: Dies ist der Wert des Grundstücks, auf dem die Immobilie steht, unabhängig von der darauf errichteten Immobilie.
- Alterungs- und Instandhaltungskosten: Dies sind die Kosten, die für die Erhaltung und Instandhaltung der Immobilie erforderlich sind.
Das Sachwertverfahren ist vor allem für Gewerbeimmobilien geeignet, da es sich hierbei um objektbezogene Bewertung handelt und es die Nutzbarkeit der Immobilie in den Vordergrund stellt. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass das Sachwertverfahren nicht in jedem Fall angewendet werden kann und es in manchen Ländern Regelungen gibt, welche Methode für die Bewertung von Immobilien verwendet werden muss.
Wie wird der Wert einer Eigentumswohnung ermittelt?
Der Wert einer Eigentumswohnung wird in der Regel mithilfe des Vergleichswertverfahrens ermittelt. Dieses Verfahren basiert darauf, dass der Wert einer Immobilie anhand vergleichbarer, bereits verkaufter Immobilien in der gleichen Lage und mit ähnlichen Eigenschaften bestimmt wird.
Sollten keine vergleichbaren Kauffälle vorliegen, kann man Eigentumswohnungen auch im Ertragswertverfahren bewerten.
Im Einzelnen wird der Wert einer Eigentumswohnung wie folgt ermittelt:
- Auswahl vergleichbarer Wohnungen: Es werden vergleichbare Wohnungen in der gleichen Lage und mit ähnlichen Eigenschaften, wie z.B. Größe, Ausstattung, Alter, etc. ausgewählt.
- Erhebung der Verkaufspreise: Es werden die Verkaufspreise der ausgewählten Wohnungen erhoben und aufbereitet.
- Anwendung von Abzügen und Zuschlägen: Je nach den spezifischen Eigenschaften der zu bewertenden Wohnung können Abzüge oder Zuschläge auf die Verkaufspreise der Vergleichsobjekte vorgenommen werden.
- Ermittlung des Verkehrswerts: Anhand der erhobenen Verkaufspreise und der Abzüge/Zuschläge wird der Verkehrswert der zu bewertenden Wohnung ermittelt.
Es ist zu beachten, dass die Ermittlung des Werts einer Eigentumswohnung auch von anderen Faktoren beeinflusst werden kann, wie z.B. dem allgemeinen Marktumfeld, den wirtschaftlichen Bedingungen, den gesetzlichen Regelungen und der Qualifikation des Sachverständigen.
Was ist ein Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Verkehrswert von Grundstücken in einer bestimmten Region, die sich in ähnlicher Lage, Größe und Art befinden. Er wird von den Gutachterausschüssen der einzelnen Bundesländer ermittelt und dient als Orientierungswert für die Bewertung von Grundstücken.
Der Bodenrichtwert wird auf der Grundlage von Vergleichswerten von Grundstücken ermittelt, die in der gleichen Region verkauft wurden und ähnlichen Eigenschaften aufweisen. Es gibt verschiedene Bodenrichtwert-Karten, die für unterschiedliche Regionen und Arten von Grundstücken erstellt werden, wie z.B. Wohnbaugrundstücke, Gewerbeflächen, Ackerland usw.
Der Bodenrichtwert dient in erster Linie als Orientierungswert für die Bewertung von Grundstücken und kann als Anhaltspunkt für die Festlegung des Kaufpreises von Grundstücken dienen. Er dient auch als Basis für die Berechnung von Grundsteuern und für die Ermittlung von Entschädigungen im Falle von Enteignungen. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass der Bodenrichtwert nur eine Orientierungshilfe ist und keine verbindliche Aussage über den tatsächlichen Wert eines Grundstücks darstellt.
Was ist das Ertragswertverfahren?
Das Ertragswertverfahren ist eine Methode der Immobilienbewertung, die sich auf die zukünftigen Ertragsaussichten einer Immobilie konzentriert. Es geht darum, den Wert einer Immobilie anhand der zukünftigen Erträge, die sie generieren wird, zu bestimmen.
Im Ertragswertverfahren werden die zukünftigen Erträge einer Immobilie, wie z.B. Mieteinnahmen, prognostiziert und auf einen heutigen Wert abgezinst. Dazu wird die Kapitalisierungsrate (Kapitalisierungsfaktor), die auf der Erwartung zukünftiger Erträge und der geltenden Marktzinsen basiert, verwendet.
Es gibt verschiedene Arten von Ertragswertverfahren, je nachdem welche Art von Ertrag betrachtet wird. Beispiele sind:
- Das Mietertragswertverfahren: Es wird verwendet, um den Wert von vermieteten Immobilien zu bestimmen. Es basiert auf den prognostizierten Mieteinnahmen und den geltenden Marktzinsen.
- Das Ertragswertverfahren für Gewerbeimmobilien: Es wird verwendet, um den Wert von Gewerbeimmobilien zu bestimmen. Es basiert auf den prognostizierten Erträgen aus der Nutzung der Immobilie und den geltenden Marktzinsen.
- Das Ertragswertverfahren für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen: Es wird verwendet, um den Wert von landwirtschaftlichen und forstwirtschaftlichen Nutzflächen zu bestimmen. Es basiert auf den prognostizierten Erträgen aus der Nutzung der Flächen und den geltenden Marktzinsen.
Das Ertragswertverfahren ist vor allem für Gewerbeimmobilien, Renditeimmobilien und land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen geeignet, da es sich hierbei um objektbezogene Bewertungen handelt und es die zukünftigen Erträge der Immobilie in den Vordergrund stellt.
Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass das Ertragswertverfahren nicht in jedem Fall angewendet werden kann und es in manchen Ländern Regelungen gibt, welche Methode für die Bewertung von Immobilien verwendet werden muss.
Was sind Baumängel?
Baumängel sind Mängel an Gebäuden oder anderen Bauwerken, die von der Bauausführung herrühren und die Funktionsfähigkeit, die Wohn- oder Nutzqualität, die Sicherheit oder den Wert beeinträchtigen. Baumängel können sowohl konstruktive Mängel als auch Mängel im Bereich der Ausstattung und des Materials sein.
Beispiele für Baumängel:
- Fehlerhafte Dämmung, die zu Wärmebrücken führt
- Undichte Fenster und Türen, die zu Feuchtigkeitsschäden führen
- Mängel im Dachstuhl, wie z.B. Undichtigkeiten oder Fehler in der Konstruktion
- Mängel an der Elektroinstallation, wie z.B. fehlerhafte Verkabelung oder defekte Schalter
- Mängel an der Haustechnik, wie z.B. undichte Wasserleitungen oder defekte Heizungsanlagen
- Mängel im Bereich der Bauphysik, wie z.B. Schallschutzmängel oder Mängel bei der Luftdurchlässigkeit
Es ist zu beachten, dass nicht alle Mängel als Baumängel gelten, sondern nur solche, die von der Bauausführung herrühren und die oben genannten Kriterien erfüllen. Verschleiß oder Abnutzung beispielsweise gehören nicht dazu.
Dienstbarkeiten im Grundbuch
Dienstbarkeiten sind Rechte, die eine Person oder ein Unternehmen hat, ein Grundstück zu nutzen oder zu durchqueren, um bestimmte Zwecke zu erfüllen, ohne dass sie Eigentümer des Grundstücks sind. Diese Rechte können auf unterschiedliche Weise begründet sein, wie z.B. durch einen Vertrag, eine Erbfolge oder ein Gesetz.
Einige Beispiele für Dienstbarkeiten, die auf ein Grundstück lasten können, sind:
- Durchgangsrecht: Ein Durchgangsrecht gibt einer Person oder einem Unternehmen das Recht, ein Grundstück zu durchqueren, um zu einem anderen Grundstück zu gelangen.
- Wasserrecht: Ein Wasserrecht gibt einer Person oder einem Unternehmen das Recht, Wasser von einem Grundstück zu entnehmen oder durch ein Grundstück zu leiten.
- Stromrecht: Ein Stromrecht gibt einer Person oder einem Unternehmen das Recht, eine Leitung auf oder unter einem Grundstück zu verlegen, um Strom zu transportieren.
- Rückbaupflicht: Eine Rückbaupflicht gibt einer Person oder einem Unternehmen die Verpflichtung, ein Grundstück nach einer bestimmten Zeit oder unter bestimmten Bedingungen zurückzubauen.
- Wegerecht: Das Wegerecht ist eine Art von Dienstbarkeit, die eine Person oder ein Unternehmen das Recht gibt, ein Grundstück zu durchqueren oder zu nutzen, um zu einem anderen Grundstück zu gelangen. Es kann entweder auf ein Grundstück lasten, das man selbst besitzt oder ein Wegerecht kann auf ein fremdes Grundstück bestehen.
Das Wegerecht wird in das Grundbuch eingetragen, um es gegenüber Dritten, wie z.B. Käufern, leicht nachweisbar zu machen. Es wird durch eine Eintragung im Grundbuch erworben und ist damit ein dingliches Recht. Es kann auch durch einen Vertrag, wie z.B. einen Kaufvertrag oder eine Schenkungsurkunde, übertragen werden.
Es gibt verschiedene Arten von Wegerechten, wie z.B. das Wohnungseigentümerwegerecht, das landwirtschaftliche Wegerecht oder das Wegerecht für öffentliche Zwecke. Jede Art von Wegerecht hat ihre eigenen Anforderungen und Einschränkungen. Es ist wichtig zu beachten, dass das Wegerecht nur den Zugang und die Nutzung des Weges ermöglicht und kein Eigentum an dem Weg oder dem Grundstück begründet. Auch dass es eventuell von den Eigentümer des Grundstücks eingeschränkt werden kann, wenn es zu Beeinträchtigungen führt.
Was ist die Bruttogeschossfläche (BGF) ?
Die Bruttogeschossfläche (BGF) bezieht sich auf die Gesamtfläche eines Gebäudes oder einer Wohnung, inklusive aller Wände und Trennwände. Es umfasst sowohl die Wohnfläche als auch die Fläche für Treppen, Flure, Toiletten und andere nicht-wohnliche Bereiche.
Die BGF wird in Quadratmetern (m²) gemessen und verwendet, um die Größe eines Gebäudes zu beschreiben. Die Bruttogeschossfläche ist eine wichtige Bezugsgröße um im Sachwertverfahren die Herstellungskosten zu ermitteln.
Es gibt auch die Begriffe Nettogeschossfläche (NGF) und Nutzfläche die sich auf die tatsächlich nutzbare Fläche eines Gebäudes oder einer Wohnung beziehen, also die Wohnfläche ohne die nicht nutzbaren Bereiche wie Wände, Treppen, Flure usw.
Was ist ein Erbbaurecht?
Ein Erbbaurecht ist ein Recht, das eine Person oder ein Unternehmen hat, ein Grundstück für einen bestimmten Zeitraum zu nutzen oder darauf zu bauen, ohne dass man Eigentümer des Grundstücks ist. Das Erbbaurecht wird von dem Eigentümer des Grundstücks, dem sogenannten Erbbaurechtsgeber, gewährt und kann für eine bestimmte Dauer oder auf unbestimmte Zeit bestehen. Üblich sind in Deutschland 99 Jahre Laufzeit.
Was ist ein Nießbrauchrecht?
Ein Nießbrauchrecht ist ein Recht, das eine Person hat, eine Sache, in der Regel ein Grundstück oder eine Immobilie zu nutzen, ohne dass man Eigentümer der Sache ist. Dieses Recht wird von dem Eigentümer der Sache, gewährt und kann entweder auf unbestimmte Zeit oder für eine bestimmte Dauer bestehen.
Das Nießbrauchrecht kann entweder durch einen Vertrag, wie z.B. einen Kaufvertrag oder eine Schenkungsurkunde, erworben werden, oder es kann durch Erbfolge entstehen. Im Gegensatz zum Eigentum ermöglicht das Nießbrauchrecht jedoch nicht die Veräußerung oder Belastung der Sache, sondern nur das Nutzungsrecht.
Ein Beispiel für ein Nießbrauchrecht ist, dass ein Elternteil ein Haus besitzt, aber das Recht hat, es für den Rest ihres Lebens zu nutzen, während das Eigentum an den Kinder übertragen wird.
Wie macht sich ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht steuerlich bemerkbar?
Das Finanzamt erkennt einen reduzierten Verkehrswert der Immobilie an, wenn diese mit einem Wohnrecht oder Nießbrauchrecht belastet ist. Das macht sich für den Beschenkten in der Höhe der Schenkungssteuer bemerkbar. Im günstigsten Fall muss das Kind oder ein anderer Beschenkter keine Schenkungssteuer mehr bezahlen.
Bitte befragen Sie hierzu im Einzelfall Ihren Steuerberater oder einen Fachanwalt für Erbrecht.
Ihr kompetentes Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung aus Albstadt besteht bereits seit 1985 und mittlerweile in der 2. Generation.
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Wir sind bundesweit mit unseren eigenen Sachverständigen und Immobiliengutachtern tätig. Der Sachverständige, der letztendlich die Immobilienbewertung vornimmt, kommt in der Regel aus Ihrer Region.
Das Sachverständigenbüro von den Busch wurde bereits 1985 gegründet und wird bereits in der 2. Generation inhabergeführt betrieben. Pascal von den Busch ist zertifizierter Sachverständiger nach der DIN EN ISO/IEC 17024.
Wir bewerten Immobilien aller Art. Egal wo sich die Immobilie befindet und egal um was für eine Immobilie es sich handelt. In einem persönlichen Beratungsgespräch filtern wir zunächst mit Ihnen zusammen heraus, welche Art von Gutachten Sie benötigen und welchen Umfang das Gutachten haben soll oder muss.