Nicht jedes vorhandene Gebäude erhöht den Grundstückswert. In besonderen Fällen kann die Bebauung wirtschaftlich so ungünstig sein, dass ein Marktteilnehmer im Wesentlichen den freigelegten Grundstückswert abzüglich der notwendigen Abriss- und Freilegungskosten betrachtet.
Wann kommt eine Liquidationsbetrachtung in Betracht?
Die ausgewerteten Mustergutachten behandeln Fälle, in denen bauliche Anlagen wegen Zustand, Nutzung oder Wirtschaftlichkeit keinen positiven Wertbeitrag mehr leisten. Der entscheidende Gedanke lautet: Würde ein typischer Käufer das vorhandene Gebäude weiter nutzen oder würde er das Grundstück erst nach Beseitigung der Aufbauten wirtschaftlich sinnvoll verwenden?
Bodenwert ist nicht automatisch Liquidationswert
Ausgangspunkt kann der Bodenwert des Grundstücks sein. Davon sind jedoch die Kosten abzuziehen, die erforderlich sind, um den für die künftige Nutzung notwendigen Zustand herzustellen. In den Unterlagen werden hierzu Abriss-, Planungs- und Freilegungskosten gesondert behandelt.
Auch Zeit kann einen Wert haben
Ein Abriss erfolgt nicht immer sofort. Genehmigungen, Räumung, Entsorgung oder Vermarktungszeiträume können die wirtschaftliche Betrachtung beeinflussen. Je nach Fall kann außerdem zu prüfen sein, ob bis zur Freilegung noch Erträge oder Kosten anfallen.
Warum eine reine Kostenschätzung nicht genügt
Die Frage ist nicht nur, was der Abriss technisch kostet. Zu beurteilen ist, ob die Liquidation aus Sicht des Grundstücksmarktes überhaupt die wirtschaftlich sinnvolle Nutzung darstellt. Das erfordert eine Gegenüberstellung der möglichen Weiternutzung mit dem Potenzial des freigelegten Grundstücks.
Typische Datenbasis
Für solche Fälle sind Bodenwert, planungsrechtliche Nutzbarkeit, Grundstücksgröße, vorhandene Bebauung und realistische Freilegungskosten besonders wichtig. Bei schadstoffbelasteten Bauteilen oder komplexen Abbruchmaßnahmen kann eine vertiefende Kostenermittlung erforderlich sein.
Ein Gebäude kann physisch vorhanden und trotzdem wirtschaftlich ohne positiven Wertbeitrag sein. Die Bewertung muss deshalb zwischen Substanz und wirtschaftlicher Nutzbarkeit unterscheiden.
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