Die professionelle Immobilienbewertung kennt nicht das eine Rechenverfahren für jedes Objekt. Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren bilden unterschiedliche Marktmechanismen ab. Die Verfahrenswahl muss zum Objekt, zum Markt und zu den verfügbaren Daten passen.
Vergleichswert
Orientierung an geeigneten Vergleichspreisen oder Vergleichsfaktoren. Besonders anschaulich, wenn ausreichende marktkonforme Vergleichsdaten vorliegen.
Ertragswert
Der nachhaltig bzw. marktüblich erzielbare Ertrag steht im Vordergrund. Typisch bei vermieteten und renditeorientierten Objekten.
Sachwert
Bodenwert und Sachwert der baulichen Anlagen werden modellhaft ermittelt und anschließend an die Marktverhältnisse angepasst.
Warum die Verfahrenswahl begründet werden muss
Die ImmoWertV sieht grundsätzlich das Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren vor. Entscheidend sind insbesondere die Art des Wertermittlungsobjekts, Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs und die Eignung der verfügbaren Daten. Das bedeutet: Ein Verfahren wird nicht ausgewählt, weil es „immer“ zu einer bestimmten Immobilienart gehört, sondern weil es den konkreten Markt sachgerecht abbildet.
Marktdaten sind Teil des Verfahrens
Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren, Vergleichsfaktoren, Indexreihen oder Bodenrichtwerte sind keine austauschbaren Tabellenwerte. Ihre Herkunft, ihr Modell und ihre Vergleichbarkeit mit dem Bewertungsobjekt müssen geprüft werden. Gerade bei älteren Gutachten lässt sich gut erkennen, wie stark sich Regelwerke und Modellansätze im Laufe der Zeit verändert haben.
Wer Marktdaten verwendet, muss darauf achten, dass Bewertungsmodell und Datenmodell zusammenpassen. Ein scheinbar präziser Rechenwert kann fachlich falsch sein, wenn Daten und Modell nicht konsistent sind.
Plausibilisierung statt Rechenautomat
Das Ergebnis eines Verfahrens ist nicht automatisch der Verkehrswert. Besonderheiten des Objekts, Aussagefähigkeit der Daten und gegebenenfalls Ergebnisse weiterer Verfahren oder Marktbeobachtungen sind sachverständig zu würdigen. Das Portal zeigt deshalb Rechenwege immer zusammen mit den Annahmen, die hinter ihnen stehen.