Das Residualwertverfahren beantwortet eine andere Frage als die klassische Bestandsbewertung: Welcher Wert bleibt für Grundstück und vorhandene Substanz übrig, wenn eine konkrete Entwicklung wirtschaftlich umgesetzt wird? Gerade bei Umnutzungen, Teilungen und Projektentwicklungen kann diese Rückwärtsrechnung einen wichtigen Blick auf die wirtschaftliche Tragfähigkeit eröffnen.
Vom künftigen Erlös rückwärts rechnen
Am Anfang steht ein Nutzungskonzept. Daraus werden vermarktbare Flächen und realistische Verkaufspreise oder andere Exit-Erlöse abgeleitet. Danach werden alle Kostenpositionen abgezogen, die erforderlich sind, um den prognostizierten Erlös tatsächlich zu erreichen. Dazu können Abbruch und Entsorgung, Neubau oder Umbau, Planung, Genehmigungen, Außenanlagen, Stellplätze, Finanzierung, Vertrieb, Erwerbsnebenkosten, Teilungserklärung und Einzelgrundbücher gehören.
Zusätzlich braucht ein Entwicklungsmodell eine angemessene Vergütung für Projektsteuerung und Risiko. Wird diese Position vergessen, kann ein rechnerisch hoher „Restwert“ wirtschaftlich irreführend sein.
Praxisfall Sylt: drei Nutzungs- und Entwicklungsvarianten
In einer eigenen Studie für einen Hotelkomplex in Westerland wurde zunächst die planungsrechtliche Ausgangslage geprüft. Im Mittelpunkt stand die Frage, ob eine Umwandlung in Wohnungseigentum oder Teileigentum mit den örtlichen Regelungen und der Fremdenverkehrsfunktion vereinbar wäre. Erst auf dieser Grundlage wurden drei wirtschaftliche Varianten gerechnet.
- Abriss und hochwertiger Neubau,
- Umbau im Bestand unter Beibehaltung eines Wellnessbereichs,
- Umbau im Bestand mit veränderter Flächennutzung und Teilabriss.
Für alle Varianten wurden unter anderem Tiefgarage, Außenstellplätze, Bau- beziehungsweise Umbaukosten, Finanzierung, Vertrieb, Risiko, Developer Fee und Erwerbsnebenkosten modelliert. Die rückwärts gerechneten möglichen Nettoerlöse lagen – je nach Konzept – deutlich auseinander. In der damaligen Projektstudie ergaben sich gerundet rund 11,7 Mio. €, 13,6 Mio. € und 16,5 Mio. €.
Diese Beträge waren fiktive projektbezogene Residual- beziehungsweise Erlösgrößen der untersuchten Varianten und ausdrücklich keine drei Verkehrswerte des Hotelkomplexes. Genau diese Abgrenzung ist bei Residualrechnungen wesentlich.
Warum das Ergebnis so sensibel ist
Eine Änderung des angenommenen Verkaufspreises um wenige Prozent wirkt auf die gesamte vermarktbare Fläche. Baukostensteigerungen, längere Genehmigungs- oder Bauzeiten und höhere Finanzierungskosten wirken in die Gegenrichtung. Deshalb sollte ein Residualwert nie ohne die zugrunde liegenden Annahmen veröffentlicht oder interpretiert werden.
Planungsrecht kommt vor der Kalkulation
Ein wirtschaftlich attraktives Konzept besitzt keinen Wert, wenn es rechtlich nicht umsetzbar ist. Im Westerländer Fall mussten deshalb Bebauungsplan, § 34 BauGB, Abgeschlossenheit, Stellplatzanforderungen und die örtliche Fremdenverkehrssatzung vor der eigentlichen Variantenrechnung eingeordnet werden. Zusätzlich wurden alternative Nutzungs- und Vertriebsmodelle untersucht.
Residualwert und klassische Immobilienbewertung
Das Residualwertverfahren kann ein sehr leistungsfähiges Instrument sein, insbesondere wenn der Markt ein Objekt primär nach seinem Entwicklungspotenzial beurteilt. Es ersetzt aber nicht automatisch die normierten Verfahren der ImmoWertV. Bei einer Verkehrswertermittlung muss nachvollziehbar begründet werden, welche Nutzung marktüblich, rechtlich zulässig und tatsächlich realisierbar ist.
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