Das Vergleichswertverfahren leitet den Wert aus Marktbeobachtungen ab. Dafür müssen Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren in ihren wesentlichen Grundstücks- und Objektmerkmalen hinreichend vergleichbar sein. Abweichungen können Anpassungen erforderlich machen.
Vergleichbar bedeutet nicht identisch
Immobilien sind individuell. Deshalb geht es nicht um vollkommen identische Objekte, sondern um fachlich geeignete Vergleichsdaten und nachvollziehbare Anpassungen. Bei Eigentumswohnungen spielt neben Lage und Baujahr insbesondere eine verlässliche Wohnfläche eine große Rolle.
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Sechs Angebotspreise gewichten und Mittelwert bilden
Die Angebote werden anhand der Ähnlichkeit von Wohnfläche, Baujahr und Zustand zum Bewertungsobjekt gewichtet. Der Rechenweg bleibt vollständig sichtbar.
| # | Wohnfläche | Angebotspreis | Preis/m² | Baujahr | Zustand | Gewicht |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | – | – | ||||
| 2 | – | – | ||||
| 3 | – | – | ||||
| 4 | – | – | ||||
| 5 | – | – | ||||
| 6 | – | – |
Wie wird gewichtet?
Die automatische Ähnlichkeitsgewichtung berücksichtigt die prozentuale Wohnflächendifferenz, die Baujahrsdifferenz und die Abweichung der Zustandsstufe. Je ähnlicher ein Angebot dem Bewertungsobjekt ist, desto höher sein Gewicht. Die Gewichte werden anschließend normiert. Der optionale Marktbereinigungsabschlag wird erst auf den aus Angebotspreisen abgeleiteten Gesamtwert angewendet.
Wichtig: Angebotspreise sind keine tatsächlich realisierten Kaufpreise. Der Rechner ist deshalb eine transparente Plausibilisierungshilfe und kein Vergleichswertverfahren auf Basis einer Kaufpreissammlung.
Praxisfälle zu diesem Fachthema
Industriehalle in Aachen: Mietwert aus Vergleichs- und Angebotsdaten ableiten
Industriehalle in Aachen: Wie Vergleichsmieten, Angebotsdaten und Nutzungsqualität zu einem gewerblichen Mietwert verdichtet werden.