Ein Bewertungsfall aus der Gutachterpraxis des Sachverstaendigenbueros von den Busch aus dem Jahr 2022.
- Objektart
- Hotelimmobilie / gemischt genutztes Objekt
- Bewertungsanlass
- Marktwertermittlung
- Bewertungsauftrag
- Ermittlung des Marktwerts einer Hotel- beziehungsweise Managementimmobilie.
- Besonderheiten
- Spezialnutzung; fehlende klassische Vergleichsmieten; vertraglich vereinbarte Miete/Pacht als wichtige Datengrundlage; ertragsorientierte Bewertung.
- Methodischer Schwerpunkt
- Ertragswertverfahren mit objektspezifischer Ertragsanalyse
Der Fall wurde fuer die fachliche Darstellung anonymisiert und auf die bewertungsrelevanten Fragestellungen reduziert.
Die fachliche Fragestellung
Bei der Hotelimmobilie konnte die Bewertung nicht auf die üblichen Vergleichsmieten des Wohnungsmarkts zurückgreifen. Die Immobilie war in ihrer Nutzung und Ertragsstruktur deutlich spezieller.
Vertraglicher Ertrag als Ausgangspunkt
Die vertraglich vereinbarte Miete beziehungsweise Pacht wurde in das Ertragswertmodell einbezogen. Gleichzeitig musste geprüft werden, ob die Vertragsstruktur zur nachhaltigen wirtschaftlichen Nutzung des Objekts passt.Insbesondere muss bei einer Hotelimmobilie die mögliche Auslastung und Lage mit berücksichtigt werden. Die Hotelklassifizierung und Zimmerausstattung spielt ebenfalls eine tragende Rolle.
Warum das Sachwertverfahren nicht im Vordergrund stand
Bei der gemischten beziehungsweise managementabhängigen Nutzung spiegeln reine Herstellungskosten die Kaufpreisbildung nur eingeschränkt wider. Die Ertragskraft war deshalb die maßgebliche Perspektive.
Was lässt sich aus dem Fall ableiten?
Spezialimmobilien brauchen eine objektspezifische Marktanalyse. Entscheidend ist nicht nur die bauliche Substanz, sondern ob Nutzung, Betreiberkonzept, Vertrag und Drittverwendungsfähigkeit dauerhaft marktgängig sind.
Sie möchten wissen, was Ihre Immobilie wert ist?
Wir erstellen Marktwertgutachten, Kurzgutachten und ausführliche Verkehrswertgutachten. Vor der Beauftragung klären wir mit Ihnen, welche Variante für Ihren konkreten Anlass tatsächlich erforderlich ist.