Professionelle Immobilienbewertung arbeitet mit einer Quellenhierarchie. Eine Rechtsnorm, ein amtlicher Anwendungshinweis, ein Grundstücksmarktbericht und ein Fachbuch haben nicht denselben Rang. Diese Seite ordnet die wichtigsten Vorschriften und amtlichen Quellen nach ihrer Funktion ein.
1. Zentrale Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung
| Quelle | Bedeutung für die Bewertung | Status |
|---|---|---|
| Baugesetzbuch (BauGB) insbesondere §§ 192–199 und § 194 | Definiert den Verkehrswert und regelt Gutachterausschüsse, Kaufpreissammlung, erforderliche Daten und Bodenrichtwerte. | Verbindliches Bundesrecht – jeweils aktuelle Fassung. Amtlicher Gesetzestext → |
| ImmoWertV vom 14.07.2021 | Regelt Grundlagen, erforderliche Daten, Bodenwertermittlung sowie Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren. Textnachweis seit 01.01.2022; sie ersetzte die ImmoWertV 2010. | Verbindliche Rechtsverordnung. Amtlicher Verordnungstext → |
| ImmoWertA 2023 Muster-Anwendungshinweise | Erläutert die Anwendung der ImmoWertV und enthält wichtige Hinweise zur modellkonformen Wertermittlung. | Keine eigene Rechtsnorm. Muster-Anwendungshinweise des Bundes; veröffentlicht am 05.10.2023. BMWSB – ImmoWertA → |
2. Steuerliche Bewertung und besondere Bewertungsanlässe
- Bewertungsgesetz (BewG): zentral für die steuerliche Grundbesitzbewertung, Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie besondere Bewertungsregeln, etwa für lebenslängliche Nutzungen und Leistungen oder Erbbaurechte. BewG amtlich →
- BelWertV: eigenständiger Bewertungsrahmen für den Beleihungswert; nicht mit dem Verkehrswert nach § 194 BauGB gleichzusetzen. BelWertV amtlich →
3. Rechte, Belastungen und Wohnungseigentum
- BGB: u. a. Dienstbarkeiten, Nießbrauch (§§ 1030 ff.), beschränkte persönliche Dienstbarkeiten und Wohnungsrecht (§ 1093). BGB amtlich →
- Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG): rechtliche Grundlage des Erbbaurechts und damit zentral für die getrennte Bewertung von Erbbaurecht und Erbbaugrundstück. ErbbauRG amtlich →
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG): Miteigentumsanteile, Sonder- und Gemeinschaftseigentum, Teilung und rechtliche Struktur von Wohnungseigentum. WEG amtlich →
4. Bau-, Flächen- und Gebäuderecht als Bewertungsgrundlage
- BauNVO: Art und Maß der baulichen Nutzung; wichtig für planungsrechtliche Grundstückseigenschaften. BauNVO amtlich →
- WoFlV: Wohnflächenberechnung; je nach Bewertungszweck und Datenbasis ein wesentlicher Bezugspunkt. WoFlV amtlich →
- GEG: energetische Anforderungen und Gebäudedaten können insbesondere bei Zustand, Modernisierung und Markteinordnung relevant sein. GEG amtlich →
- BetrKV: Abgrenzung umlagefähiger Betriebskosten, insbesondere bei Miet- und Ertragswertfragen. BetrKV amtlich →
5. Amtliche Objekt- und Grundstücksquellen
Gesetze allein liefern noch keine objektspezifische Tatsachengrundlage. Je nach Auftrag werden deshalb weitere amtliche oder behördliche Quellen herangezogen:
- Grundbuch: Eigentum, Dienstbarkeiten, Nießbrauch, Wohnungsrechte, Reallasten, Vormerkungen und weitere Belastungen.
- Liegenschaftskataster / Flurkarte: Flurstücke, Geometrie, Lage und amtliche Katasterangaben.
- Bauakten und Bauordnungsbehörden: Genehmigungen, Pläne, Nutzungen und baurechtliche Unterlagen.
- Baulastenverzeichnis: öffentlich-rechtliche Verpflichtungen; landesrechtlich organisiert.
- Altlasten-/Bodenschutzkataster: Hinweise auf Altstandorte, Altablagerungen oder Verdachtsflächen.
- Denkmallisten und Denkmalschutzbehörden: Schutzstatus und mögliche öffentlich-rechtliche Bindungen.
- Gutachterausschüsse / BORIS-Portale: Bodenrichtwerte, Grundstücksmarktberichte und weitere für die Wertermittlung erforderliche Daten.
6. Historische Regelwerke richtig einordnen
Unsere Gutachtenbibliothek enthält naturgemäß auch ältere Regelwerke. Sie bleiben wichtig, wenn ein früherer Bewertungsstichtag nachvollzogen oder ein älteres Gutachten überprüft werden soll:
- ImmoWertV 2010 – durch die ImmoWertV vom 14.07.2021 ersetzt.
- WertR 2006 – aufgehobene Wertermittlungsrichtlinien; in älteren Gutachten häufig zitiert.
- Sachwertrichtlinie 2012, Vergleichswertrichtlinie und Ertragswertrichtlinie 2015 – historische Richtlinien, deren Inhalte heute im neuen Regelungs- und Anwendungssystem einzuordnen sind.
Wichtig: „Historisch“ bedeutet nicht automatisch „für ein altes Gutachten falsch“. Bei einer Stichtagsbewertung ist zu prüfen, welcher Rechts- und Modellstand am jeweiligen Wertermittlungsstichtag maßgeblich war. Für aktuelle Bewertungen ist dagegen der heutige Rechts- und Datenstand entscheidend.
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