Marktdaten sind die Verbindung zwischen Bewertungsmodell und tatsächlichem Immobilienmarkt. Ein Rechenverfahren kann formal korrekt sein und trotzdem zu einem unzutreffenden Ergebnis führen, wenn Liegenschaftszins, Sachwertfaktor, Bodenrichtwert oder Vergleichsdaten nicht zum Stichtag, Teilmarkt oder Bewertungsmodell passen.
Die wichtigsten Markt- und Datengrundlagen
| Datengrundlage | Typische Verwendung | Besonderheit |
|---|---|---|
| Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses | Ausgangspunkt für Vergleichspreise und die Ableitung weiterer Marktdaten. | Beruht auf tatsächlich beurkundeten Transaktionen; zentrale amtliche Primärquelle. |
| Grundstücksmarktbericht | Marktstruktur, Preisniveaus, Kauffallzahlen, Liegenschaftszinsen, Sachwert- und Vergleichsfaktoren. | Immer Modellbeschreibung, Stichprobe, Zeitraum und sachlichen Anwendungsbereich prüfen. |
| Bodenrichtwert / Bodenrichtwertzone | Bodenwertermittlung. | Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert eines fiktiven Bodenrichtwertgrundstücks – nicht automatisch der individuelle Bodenwert. |
| Liegenschaftszinssatz | Kapitalisierung im Ertragswertverfahren. | Muss zur Objektart, Marktlage, Restnutzungsdauer und zum verwendeten Modell passen. |
| Sachwertfaktor | Marktanpassung des vorläufigen Sachwerts. | Nur modellkonform mit der Definition verwenden, mit der der Faktor aus Kauffällen abgeleitet wurde. |
| Vergleichs- und Ertragsfaktoren | Plausibilisierung bzw. Vergleichswertableitung für geeignete Objektgruppen. | Objektdefinition, Bezugsgröße und Vergleichbarkeit sind entscheidend. |
| Umrechnungskoeffizienten / Indexreihen | Anpassung von Grundstücksmerkmalen oder zeitlichen Wertverhältnissen. | Nicht pauschal über Teilmärkte oder Modellgrenzen hinweg übertragen. |
| Mietspiegel und Vergleichsmieten | Ortsübliche Vergleichsmiete, Marktmietableitung und Ertragswert. | Rechtszweck, Mietbegriff, Bezugszeitraum, Wohnlage und Objektmerkmale beachten. |
| Baupreisindizes des Statistischen Bundesamtes | Stichtagsbezogene Fortschreibung von Herstellungskosten. | Baupreisindex und Baukostenindex sind unterschiedliche statistische Größen. |
Was die ImmoWertV ausdrücklich als erforderliche Daten nennt
§ 12 ImmoWertV nennt neben Bodenrichtwerten insbesondere Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Vergleichsfaktoren, Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren sowie Erbbaurechts- und Erbbaugrundstücksfaktoren bzw. -koeffizienten. Diese Daten sollen stichtagsbezogen und insbesondere aus der Kaufpreissammlung auf Grundlage einer ausreichenden Anzahl geeigneter Kaufpreise abgeleitet werden.
§ 12 ImmoWertV – amtlicher Text →
Beispiele aus unserer Bewertungspraxis
Liegenschaftszins aus echten Kauffällen
Bei der Bewertung einer größeren Wohnanlage in Arnsberg wurde der Liegenschaftszinssatz aus dem Grundstücksmarktbericht 2025 des zuständigen Gutachterausschusses abgeleitet. Die zugrunde liegende Auswertung umfasste 26 geeignete Kauffälle von Mehrfamilienhäusern; drei offensichtliche Ausreißer wurden bereinigt. Genau solche Angaben – Stichprobe, Zeitraum, Teilmarkt und Streuung – entscheiden darüber, ob eine Kennzahl tatsächlich auf das Bewertungsobjekt übertragbar ist.
Sachwertfaktor ist kein frei wählbarer Marktabschlag
In mehreren Sachwertgutachten unserer Bibliothek wird der Sachwertfaktor aus regionalen Grundstücksmarktberichten oder anerkannten Marktdatensystemen abgeleitet. Dabei wird ausdrücklich auf Modelltreue geachtet. Ein Faktor aus einem anderen Gebäudetyp, einer anderen Region oder einem abweichenden Sachwertmodell darf nicht allein deshalb verwendet werden, weil seine Größenordnung „plausibel“ erscheint.
Mietdaten: mehrere Ebenen statt einer einzigen Quelle
Die Mietwert- und Ertragswertgutachten zeigen regelmäßig eine Kombination aus Mietspiegeln, Vergleichsmieten, Mietlisten aus bewerteten Renditeobjekten, eigenen Mietgutachten, Marktdatenwerken und laufender Angebotsbeobachtung. Dabei gilt eine klare Rangfolge: Angebotsmieten und Angebotspreise sind Forderungen – keine nachgewiesenen Abschlüsse. Sie können den Markttrend unterstützen und plausibilisieren, sollten aber geeignete Transaktions- oder Vergleichsdaten nicht ohne Begründung ersetzen.
Modellkonformität vor Zahlenübernahme
Vor der Verwendung einer Marktkennzahl prüfen wir insbesondere:
- Stichtag und Erhebungszeitraum: Passt die Datengrundlage zeitlich zur Bewertung?
- Räumlicher Anwendungsbereich: Stadt, Kreis, Teilmarkt oder Lageklasse?
- Sachlicher Anwendungsbereich: EFH, ETW, MFH, Gewerbe, Erbbaurecht usw.?
- Stichprobe: Anzahl geeigneter Kauffälle, Spannweite, Ausreißerbereinigung.
- Bezugsgröße: Wohnfläche, Nutzfläche, BGF, Jahresrohertrag oder vorläufiger Sachwert?
- Modellparameter: Gesamtnutzungsdauer, Restnutzungsdauer, Bewirtschaftungskosten, Regionalfaktoren, NHK-Stand.
- Objektzustand: Stimmen die wertrelevanten Merkmale des Bewertungsobjekts mit der Datendefinition hinreichend überein?
Amtliche Daten und ergänzende Marktbeobachtung
Kaufpreissammlung, Bodenrichtwerte, Grundstücksmarktberichte, abgeleitete erforderliche Daten der Gutachterausschüsse.
Mietspiegel, Destatis-Indizes, Sprengnetter-Marktdaten, IVD-Preisspiegel, Marktberichte spezialisierter Datenanbieter.
Angebotsdaten, eigene Marktbeobachtung, anonymisierte Mieterlisten und eigene Bewertungsfälle – immer mit klarer Einordnung ihrer Aussagekraft.
Baupreisindex ist nicht Baukostenindex
Das Statistische Bundesamt weist ausdrücklich darauf hin, dass beide Begriffe unterschiedliche Größen beschreiben. Für die stichtagsbezogene Fortschreibung von Herstellungskosten in der Immobilienbewertung ist regelmäßig der passende Baupreisindex relevant. Die konkrete Indexreihe muss zur Gebäudeart und zum Bewertungsmodell passen.
Destatis – Preisindizes für Bauwerke →
Passend dazu: Angebotspreise gewichten und Vergleichswert plausibilisieren → · Vervielfältiger im Ertragswert berechnen →
Amtliche Quellen und Vorschriften → Standardwerke der Immobilienbewertung →
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