Stehen auf einem Grundstück mehrere weitgehend selbständig nutzbare Gebäude, kann eine fiktive Grundstücksteilung helfen, Erträge, Bodenwertanteile und Gebäuderisiken sauber zuzuordnen. Sie ist jedoch ausschließlich ein Rechenmodell der Wertermittlung und schafft keine neuen Flurstücke.
Wann eine rechnerische Teilung sinnvoll sein kann
Im eigenen Bewertungsfall in Unna standen zwei Wohn- und Geschäftshäuser mit unterschiedlichen Nutzungen auf einem gemeinsamen Grundstück. Die Gebäude waren wirtschaftlich getrennt betrachtbar. Deshalb wurde die für die Bebauung angemessene Grundstücksfläche rechnerisch aufgeteilt und für beide Teilbereiche jeweils ein eigener Ertragswert abgeleitet.
Von insgesamt 901 m² verzinslicher Grundstücksfläche wurden im Modell 683 m² dem einen und 218 m² dem anderen Gebäudekomplex zugeordnet. Anschließend wurden die getrennten Werte wieder zum Gesamtobjekt zusammengeführt.
Keine Aussage über reale Teilbarkeit
Eine solche Modellteilung bedeutet nicht automatisch, dass das Grundstück tatsächlich vermessen, geteilt oder einzeln verkauft werden kann. Zuwegung, Erschließung, Abstandsflächen, Baulasten, Planungsrecht und weitere öffentlich-rechtliche Anforderungen müssen davon getrennt geprüft werden.
Zusätzlicher Risikofaktor: Altlastenverdacht
Im Unnaer Fall war das Grundstück als Altlastenverdachtsfläche wegen eines historischen Tankstellenstandorts erfasst. Bei der Besichtigung bestanden keine konkreten sichtbaren Verdachtsmomente. Das zeigt die notwendige Trennung zwischen behördlichem Verdacht und einer tatsächlich nachgewiesenen Kontamination. Ohne belastbare Untersuchung dürfen Sanierungskosten nicht erfunden werden; der Informations- und Untersuchungsbedarf muss jedoch transparent gemacht werden.
Maklermethode nur zur Plausibilisierung
Zusätzlich zum Ertrags- und Sachwert wurde der Fall über Ertragsfaktoren beziehungsweise eine einfache Maklermethode plausibilisiert. Gerade bei gemischt genutzten Objekten kann ein marktüblicher Faktor eine schnelle Kontrollgröße liefern. Die detaillierte Ertragsstruktur, Schäden, Bodenwertanteile und besondere Rechte werden dadurch aber nicht ersetzt.
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