Dieser anonymisierte Bewertungsfall wurde redaktionell auf Grundlage eines Verkehrswertgutachtens eines oeffentlich bestellten und vereidigten Sachverstaendigen aufbereitet.
- Objektart
- Mehrfamilienhaus im Erbbaurecht
- Bewertungsanlass
- Verkehrswertermittlung im Zwangsversteigerungsverfahren
- Bewertungsauftrag
- Ermittlung des Verkehrswerts eines Erbbaurechts an einem bebauten Grundstück.
- Besonderheiten
- Erbbaurecht mit begrenzter Restlaufzeit; historisch vereinbarter Erbbauzins; vertragliche Heimfall- und Entschädigungsregelungen; Grundstück und Gebäude zum Ortstermin nicht zugänglich.
- Methodischer Schwerpunkt
- Ermittlung des Erbbaurechtswerts unter Einbeziehung von Bodenwertanteil, Erbbauzinsdifferenz und vertraglichen Regelungen
Der Fall wurde fuer die fachliche Darstellung anonymisiert und auf die bewertungsrelevanten Fragestellungen reduziert.
Die fachliche Fragestellung
Bewertet wurde nicht das Volleigentum, sondern ein Erbbaurecht an einem mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstück. Der Erbbaurechtsvertrag lief ursprünglich über einen langen Zeitraum; zum Stichtag verblieb nur noch eine deutlich kürzere Restlaufzeit.
Warum die Restlaufzeit wertbestimmend ist
Der wirtschaftliche Vorteil des Erbbauberechtigten besteht nur für die verbleibende Vertragsdauer. Deshalb wurden Restlaufzeit und die Differenz zwischen angemessenem und tatsächlich zu zahlendem Erbbauzins in die Bewertung einbezogen.
Vertragsklauseln mit eigener Wertwirkung
Der Referenzfall enthielt Regelungen zu Heimfall, Entschädigung und Vorkaufsrechten. Solche Klauseln können die wirtschaftliche Position von Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigtem deutlich beeinflussen und müssen deshalb aus dem konkreten Vertrag heraus bewertet werden.
Eingeschränkte Besichtigung
Grundstück und Gebäude waren beim Ortstermin nicht zugänglich. Das Gutachten musste daher das erhöhte Risiko der unvollständigen Bestandskenntnis ausdrücklich berücksichtigen.
Was lässt sich aus dem Fall ableiten?
Erbbaurechte lassen sich nicht mit einem pauschalen Abschlag vom Volleigentum bewerten. Vertragslaufzeit, Erbbauzins, Bodenwert, Entschädigungsregeln und tatsächlicher Gebäudezustand bilden ein zusammenhängendes Bewertungsmodell.
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