Ein Bewertungsfall aus der Gutachterpraxis des Sachverstaendigenbueros von den Busch aus dem Jahr 2024.
- Objektart
- Mehrfamilienhaus
- Bewertungsanlass
- Verkehrswertermittlung
- Bewertungsauftrag
- Ermittlung des Verkehrswerts eines vermieteten Mehrfamilienhauses.
- Besonderheiten
- Renditeobjekt; Ableitung marktüblich erzielbarer Nettokaltmieten; Bewirtschaftungskosten; Liegenschaftszins; Restnutzungsdauer; Plausibilisierung mit Vergleichsdaten.
- Methodischer Schwerpunkt
- Ertragswertverfahren mit zusätzlicher Plausibilisierung
Der Fall wurde fuer die fachliche Darstellung anonymisiert und auf die bewertungsrelevanten Fragestellungen reduziert.
Die fachliche Fragestellung
Bei dem Mehrfamilienhaus stand nicht die Eigennutzung, sondern der nachhaltige Ertrag im Mittelpunkt. Deshalb war zu untersuchen, welche Mieten am Bewertungsstichtag marktüblich erzielbar waren und wie bestehende Mietverhältnisse in die Wertermittlung einzuordnen sind.
Vom Rohertrag zum Reinertrag
Die Wohnungen wurden nach ihren beschreibenden Merkmalen eingeordnet und marktübliche Nettokaltmieten abgeleitet. Aus dem daraus resultierenden Rohertrag wurden die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten abgezogen. Berücksichtigt wurden insbesondere Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis.
Marktbezug über den Liegenschaftszins
Der Liegenschaftszinssatz fungierte als zentrale marktorientierte Rechengröße des Ertragswertverfahrens. Zusammen mit der Restnutzungsdauer bestimmte er, wie die zukünftigen Erträge kapitalisiert wurden. Ein Liegenschaftszins sollte durch einen Sachverständigen keinesfalls ohne gesonderte Prüfung aus den Grundstücksmarktberichten übernommen werden.Meistens handelt es sich um ein arithmetisches Mittel, dass auf den Einzelfall bezogen immer kritisch geprüft werden muß. Deshalb sind auch meistens Spannen ausgewiesen. Die individuelle Lage, der Zustand und andere Merkmale können den Liegenschaftszinssatz sowohl positiv als auch negativ beeinflussen.
Plausibilisierung
Da das Objekt als Renditeimmobilie einzuordnen war, konnten zusätzlich Vergleichsrelationen beziehungsweise marktübliche Faktoren zur Kontrolle des Ergebnisses herangezogen werden. Damit wurde nicht ein zweiter unabhängiger Wert erzeugt, sondern die Größenordnung des Ertragswerts überprüft. Es ist weiterhin zu prüfen, ob die tatsächlichen Mieten im Wesentlichen dem marktüblichen Mietniveau entsprechen, oder große Abweichungen bestehen. Sollten die Abweichungen unüblich sein, sollte eine Betrachtung von Underrent oder Overrent mit in die Bewertung einbezogen werden.
Was lässt sich aus dem Fall ableiten?
Bei Mehrfamilienhäusern sollte die tatsächliche Vertragsmiete nie ungeprüft als dauerhafte Marktmiete verstanden werden. Entscheidend ist die nachhaltige Ertragskraft. Abweichende Vertragsverhältnisse sind gesondert zu würdigen.
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