Dieser anonymisierte Bewertungsfall wurde redaktionell auf Grundlage eines Verkehrswertgutachtens eines oeffentlich bestellten und vereidigten Sachverstaendigen aufbereitet.
- Objektart
- Dreifamilienhaus
- Bewertungsanlass
- Verkehrswertermittlung im Zwangsversteigerungsverfahren
- Bewertungsauftrag
- Ermittlung des Verkehrswerts eines öffentlich geförderten Wohngebäudes.
- Besonderheiten
- Mietpreis- und Belegungsbindung; regulierte Vertragsmieten unter Marktniveau; zeitlich begrenzte Bindungswirkung; Mindererträge mussten über ihre Laufzeit kapitalisiert werden.
- Methodischer Schwerpunkt
- Ertragswertverfahren mit gesonderter Kapitalisierung der Underrent-Situation
Der Fall wurde fuer die fachliche Darstellung anonymisiert und auf die bewertungsrelevanten Fragestellungen reduziert.
Die fachliche Fragestellung
Das Wohngebäude unterlag aufgrund öffentlicher Förderung einer Mietpreis- und Belegungsbindung. Die tatsächlich erzielten Mieten lagen unter dem Niveau des frei finanzierten Wohnungsmarkts.
Marktmiete und gebundene Miete
Für die Ertragswertbetrachtung musste zwischen dem marktüblichen Mietniveau und den rechtlich beziehungsweise vertraglich begrenzten Einnahmen unterschieden werden. Die Differenz stellte einen wirtschaftlichen Minderertrag dar.
Zeitliche Wirkung der Bindung
Besonders wichtig war die Frage, wie lange die Einschränkung tatsächlich fortwirkt. Der Referenzfall untersuchte sowohl die öffentlich-rechtliche Bindung als auch die bestehenden Mietverträge. Erst daraus ließ sich ableiten, über welchen Zeitraum Mindererträge zu berücksichtigen waren.
Kapitalisierung der Mindererträge
Die Unterrent-Situation wurde nicht als pauschaler Abschlag behandelt. Die jährlichen Mindererträge wurden über die jeweils relevante Laufzeit kapitalisiert und damit in einen heutigen Wert übersetzt.
Was lässt sich aus dem Fall ableiten?
Bei Sozialbindungen ist nicht allein die aktuelle Miete entscheidend. Bewertungsrelevant sind Rechtsgrund, Restdauer der Bindung, bestehende Verträge und die Frage, wann eine marktübliche Neuvermietung wirtschaftlich tatsächlich möglich wird.
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Wir erstellen Marktwertgutachten, Kurzgutachten und ausführliche Verkehrswertgutachten. Vor der Beauftragung klären wir mit Ihnen, welche Variante für Ihren konkreten Anlass tatsächlich erforderlich ist.