Ein Bewertungsfall aus der Gutachterpraxis des Sachverstaendigenbueros von den Busch in Neukirchen-Vluyn aus dem Jahr 2026.
- Ort
- Neukirchen-Vluyn · Nordrhein-Westfalen
- Bewertungsstichtag
- 11.02.2026
- Objektart
- Landwirtschaftlich geprägtes Anwesen mit zwei Wohnhäusern, Garagen und Grünland
- Bewertungsanlass
- Verkehrswertermittlung mit zusätzlicher Szenariobetrachtung eines fiktiven Nießbrauchs
- Bewertungsauftrag
- Ermittlung des unbelasteten Verkehrswerts und zusätzlich des Werts unter der ausdrücklich fiktiven Annahme eines Nießbrauchrechts am gesamten Anwesen.
- Besonderheiten
- 18.685 m²; zwei vermietete Wohnhäuser; Garagen; Grünlandpacht; bergbaubezogene historische Rechte; fiktiver Nießbrauch für zwei Begünstigte; statistische Laufzeit 54 Jahre.
- Methodischer Schwerpunkt
- Ertragswertverfahren mit separater Kapitalisierung eines fiktiven Nießbrauchs und strikter Trennung von realer Grundbuchlage und Bewertungsszenario
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Der Fall wurde fuer die fachliche Darstellung anonymisiert und auf die bewertungsrelevanten Fragestellungen reduziert.
Ein Bewertungsobjekt mit mehreren Ertragsquellen
Das rund 18.685 m² große Anwesen umfasste zwei getrennt vermietete Wohnhäuser mit zugeordneten Garagen sowie landwirtschaftlich genutzte Grünlandflächen. Die nachhaltigen Erträge aus Wohnen, Garagen und Pacht mussten deshalb getrennt abgeleitet und anschließend zu einer einheitlichen Ertragswertbetrachtung zusammengeführt werden.
Reale Rechtslage und fiktive Annahme strikt trennen
Der besonders interessante Teil des Auftrags war ein Nießbrauch, der für die Bewertung nur als besondere Annahme unterstellt wurde. Das Gutachten grenzt dieses Szenario ausdrücklich von der tatsächlichen Grundbuchlage ab. Genau diese Trennung ist wesentlich: Eine fiktive Belastung darf redaktionell und rechnerisch nicht so behandelt werden, als sei sie tatsächlich eingetragen.
Unbelasteter Ertragswert
| Marktüblicher Rohertrag gesamt | ca. 34.568 € p.a. |
|---|---|
| Bewirtschaftungskosten | ca. 4.583 € p.a. |
| Reinertrag | ca. 29.985 € p.a. |
| Liegenschaftszinssatz | 1,50 % |
| Gebäudeertragswert | ca. 701.000 € |
| Bodenwert | ca. 440.000 € |
| Verkehrswert unbelastet | ca. 1.141.000 € |
Nießbrauch für zwei Begünstigte
Für das Szenario wurde auf die wirtschaftliche Dauer bis zum Letztversterbenden abgestellt. Entsprechend der Auftragsvorgabe wurde eine statistische Laufzeit von 54 Jahren verwendet. Aus dem nachhaltigen Reinertrag und einem Kapitalisierungsfaktor wurde ein Kapitalwert des Nutzungsvorteils von rund 515.000 € abgeleitet.
Unter dieser fiktiven Belastung ergab sich rechnerisch ein Wert von rund 626.000 €. Dieser Betrag beschreibt ausschließlich das definierte Bewertungsszenario und nicht die reale unbelastete Grundbuchsituation.
Fachliche Erkenntnis
Der Fall verbindet Ertragswert, landwirtschaftliche Teilflächen, mehrere Nutzungseinheiten, historische Rechte und eine personenbezogene Nutzungsbelastung. Gerade bei solchen Aufgaben ist eine klare Trennung von Tatsachen, rechtlichen Eintragungen und ausdrücklich unterstellten Annahmen unverzichtbar.
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