Ein Bewertungsfall aus der Gutachterpraxis des Sachverstaendigenbueros von den Busch aus dem Jahr 2022.
- Objektart
- Doppelhaushälfte
- Bewertungsanlass
- Marktwertermittlung mit Bewertung eines Nießbrauchrechts
- Bewertungsauftrag
- Ermittlung des Immobilienwerts und der wirtschaftlichen Wertwirkung eines eingetragenen Nießbrauchrechts.
- Besonderheiten
- Sachwertorientierte Immobilienbewertung; lebenslanges Nutzungsrecht; Kapitalisierung über Jahreswert und statistische Laufzeit.
- Methodischer Schwerpunkt
- Sachwertverfahren plus Kapitalisierung des Nießbrauchrechts
Der Fall wurde fuer die fachliche Darstellung anonymisiert und auf die bewertungsrelevanten Fragestellungen reduziert.
Die fachliche Fragestellung
Die Immobilie war mit einem Nießbrauchrecht belastet. Damit musste zwischen dem Wert der Immobilie als solcher und dem wirtschaftlichen Wert des Nutzungsrechts unterschieden werden.
Unbelasteten Immobilienwert zuerst bestimmen
Die Doppelhaushälfte wurde zunächst sachwertorientiert eingeordnet. Bodenwert, Gebäudewert, Restnutzungsdauer und Marktanpassung bildeten die Grundlage für den Immobilienwert ohne die Belastung.
Kapitalwert des Nutzungsrechts
Für das Nießbrauchrecht wurde der wirtschaftliche Jahresnutzen bestimmt. Die voraussichtliche Dauer des Rechts wurde anhand der personenbezogenen Laufzeitannahme kapitalisiert. Aus Jahreswert und Vervielfältiger entstand der Kapitalwert des Rechts.
Was lässt sich aus dem Fall ableiten?
Ein Nießbrauch sollte nicht mit einem pauschalen Abschlag bewertet werden. Umfang, Kostenverteilung, Jahresnutzen und erwartete Dauer müssen zum konkreten Recht passen. Erst dann lässt sich die Wertwirkung sachgerecht mit dem Immobilienwert verknüpfen.
Sie möchten wissen, was Ihre Immobilie wert ist?
Wir erstellen Marktwertgutachten, Kurzgutachten und ausführliche Verkehrswertgutachten. Vor der Beauftragung klären wir mit Ihnen, welche Variante für Ihren konkreten Anlass tatsächlich erforderlich ist.