Ein Bewertungsfall aus der Gutachterpraxis des Sachverstaendigenbueros von den Busch aus dem Jahr 2026.
- Objektart
- Freistehendes Einfamilienhaus
- Bewertungsanlass
- Marktwertermittlung
- Bewertungsauftrag
- Ermittlung des Marktwerts eines freistehenden Einfamilienhauses zu einem festgelegten Bewertungsstichtag.
- Besonderheiten
- Sachwertorientierte Bewertung; Ableitung des Bodenwerts; Ermittlung über Brutto-Grundfläche und Normalherstellungskosten; Berücksichtigung von Restnutzungsdauer und Marktanpassung.
- Methodischer Schwerpunkt
- Sachwertverfahren mit Bodenwertermittlung und Marktanpassung
Der Fall wurde fuer die fachliche Darstellung anonymisiert und auf die bewertungsrelevanten Fragestellungen reduziert.
Die fachliche Fragestellung
Der Bewertungsfall betraf ein freistehendes Einfamilienhaus. Für die Marktwertermittlung war zu klären, wie Grundstück und Gebäude sachwertorientiert zusammenzuführen sind und wie der zunächst modellhaft ermittelte Sachwert an das tatsächliche Marktgeschehen angepasst wird.
Vorgehensweise
Der Bodenwert wurde getrennt von den baulichen Anlagen ermittelt. Für das Gebäude wurden die Brutto-Grundfläche, der Gebäudestandard und modellhafte Normalherstellungskosten herangezogen. Der Kostenansatz wurde auf den Bewertungsstichtag bezogen und anschließend über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer eingeordnet.
Besondere Bauteile und objektbezogene Abweichungen wurden dort berücksichtigt, wo sie im Standardmodell nicht bereits enthalten waren. Anschließend erfolgte die Marktanpassung des vorläufigen Sachwerts.
Warum die Marktanpassung entscheidend war
Ein rechnerischer Herstellungswert bildet noch keinen Marktwert ab. Käufer orientieren sich an der konkreten Nachfrage, am Grundstücksmarkt und an vergleichbaren Kaufpreisrelationen. Der Sachwert musste deshalb mit marktabgeleiteten Faktoren in Beziehung gesetzt werden.
Was lässt sich aus dem Fall ableiten?
Bei typischen Einfamilienhäusern ist das Sachwertverfahren besonders nachvollziehbar, wenn Grundstück, Gebäudeansatz, Restnutzungsdauer und Marktanpassung sauber getrennt dokumentiert werden. Die größte Fehlerquelle liegt häufig nicht in einer Einzelrechnung, sondern in der Vermischung von Modellansätzen und zusätzlichen Zu- oder Abschlägen.
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