Beim Einfamilienhaus steht für viele Marktteilnehmer nicht der laufende Ertrag im Vordergrund, sondern die Eigennutzung. In den ausgewerteten Marktwertgutachten wird deshalb das Sachwertverfahren als zentrales Verfahren eingesetzt.
Was wird im Sachwertverfahren getrennt betrachtet?
Der Boden und die baulichen Anlagen werden zunächst getrennt bewertet. Der Bodenwert wird aus geeigneten Grundstücksmarktdaten abgeleitet. Für das Gebäude werden modellhafte Herstellungskosten angesetzt, die auf die konkrete Gebäudeart und den Ausstattungsstandard bezogen werden.
Brutto-Grundfläche und Normalherstellungskosten
Eine zentrale Rechengröße ist die Brutto-Grundfläche. Die Gutachten erläutern, dass Normalherstellungskosten für vergleichbare Gebäude regelmäßig auf Flächeneinheiten bezogen werden. Das bedeutet nicht, dass historische Baukosten des konkreten Hauses rekonstruiert werden. Vielmehr wird mit standardisierten Kostenkennwerten gearbeitet, die anschließend auf den Bewertungsstichtag angepasst werden.
Besondere Bauteile oder Einrichtungen, die im Normgebäude nicht vollständig enthalten sind, können zusätzlich zu berücksichtigen sein.
Alter allein bestimmt nicht den Gebäudewert
Vom modellhaften Herstellungswert führt der Weg über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer. Ein Gebäude aus einem älteren Baujahr kann durch Modernisierungen wirtschaftlich jünger wirken; umgekehrt kann unterlassene Instandhaltung die Nutzbarkeit verkürzen. Das Baujahr ist deshalb nur der Ausgangspunkt.
Warum braucht es eine Marktanpassung?
Ein Käufer bezahlt nicht automatisch die rechnerischen Wiederherstellungskosten. Der Grundstücksmarkt kann vergleichbare Häuser höher oder niedriger bewerten. Genau hier setzt die Marktanpassung an: Der vorläufige Sachwert wird mit Marktdaten in Beziehung gesetzt.
Der Sachwert ist damit kein reines Kostenverfahren. Erst die Verbindung aus Bodenwert, Gebäudeansatz, Alters- beziehungsweise Restnutzungsdauermodell und Marktanpassung führt zu einem marktorientierten Ergebnis.
Besondere objektspezifische Merkmale
Zusätzliche Wertwirkungen können entstehen, wenn der tatsächliche Zustand deutlich vom Modellfall abweicht. Beispiele sind erhebliche Bauschäden, wirtschaftlich überholte Bauteile oder besondere Grundstückssituationen. Solche Merkmale dürfen nicht doppelt berücksichtigt werden: Entweder sie stecken bereits in einer verkürzten Restnutzungsdauer oder sie werden gesondert angesetzt.
Das Sachwertverfahren beantwortet nicht die Frage „Was hat das Haus einmal gekostet?“, sondern wie sich ein modellhafter Sachwert unter Berücksichtigung des aktuellen Grundstücksmarktes einordnet.
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