Bei Mehrfamilienhäusern richtet sich die Kaufpreisbildung wesentlich nach den nachhaltig erzielbaren Erträgen. Das Ertragswertverfahren bildet diese Sichtweise ab und verbindet Miete, Bewirtschaftung, Restnutzungsdauer, Bodenwert und Marktzins.
Ist-Miete und marktübliche Miete sind nicht dasselbe
Die ausgewerteten Gutachten unterscheiden ausdrücklich zwischen tatsächlich vereinbarten Mieten und marktüblich erzielbaren Erträgen. Eine ungewöhnlich hohe oder niedrige Vertragsmiete darf nicht ungeprüft zum dauerhaften Maßstab des Immobilienwerts werden.
Für die Bewertung ist deshalb zu untersuchen, welche Miete bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung nachhaltig erzielt werden kann. Abweichungen der bestehenden Mietverhältnisse können anschließend als besondere Situation zu würdigen sein.
Vom Rohertrag zum Reinertrag
Ausgangspunkt ist der Rohertrag. Davon werden die nicht auf Mieter umlegbaren Bewirtschaftungskosten abgezogen. In den Gutachten werden insbesondere Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis als typische Kostenkomponenten behandelt.
Der verbleibende Reinertrag zeigt damit nicht die Bruttomiete, sondern den wirtschaftlich relevanten Ertrag des Grundstücks.
Die Rolle des Liegenschaftszinssatzes
Der Liegenschaftszinssatz ist eine marktorientierte Rechengröße. Er verbindet den modellhaften Ertrag mit dem Verhalten des Grundstücksmarktes. Seine Höhe beeinflusst den Barwert der zukünftigen Erträge erheblich und muss deshalb zur Objektart und zum zugrunde liegenden Modell passen.
Restnutzungsdauer und Bodenwert
Die Erträge des Gebäudes werden nur für die verbleibende wirtschaftliche Nutzungsdauer kapitalisiert. Der Grund und Boden wird dagegen als dauerhaft vorhanden betrachtet. Deshalb wird die Bodenwertverzinsung im Rechenweg gesondert behandelt.
Plausibilisierung mit Vergleichsdaten
In dem ausgewerteten Mehrfamilienhausgutachten wird zusätzlich darauf hingewiesen, dass bei ausreichenden Vergleichsverkäufen eine Vergleichsbetrachtung zur Plausibilisierung sinnvoll sein kann. Auch Rohertragsfaktoren können helfen, das Ergebnis in das Marktgeschehen einzuordnen.
Beim Renditeobjekt ist nicht die höchste denkbare Miete entscheidend, sondern ein nachhaltiger, marktgerechter Ertrag, der zum Bewertungsstichtag begründet werden kann.
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