Bei großen Industrie- und Spezialimmobilien gibt es häufig keinen einzigen Vergleichsmarkt, der alle Gebäudeteile gleich gut abbildet. Vermietbarkeit, Drittverwendung, Erhaltungszustand und Ertragsrisiko werden deshalb oft wichtiger als eine schematische Einordnung nach Quadratmeterpreisen.
Ein Grundstück – viele wirtschaftliche Bausteine
Der Industriepark Rostock vereinte Industrie- und Lagerhallen, historische Speichergebäude, ein als Büro beziehungsweise Gewerbefläche nutzbares Wohngebäude, sieben Wohnungen, große befestigte Freiflächen und Stellplätze. Zwischen 2008 und 2015 waren rund 1,5 Mio. € in Modernisierungen investiert worden.
Ertragswert mit hohem Risikozins
Der marktübliche Jahresrohertrag wurde mit rund 1,12 Mio. € angesetzt. Die Bewirtschaftungskosten lagen in der damaligen Modellierung bei 29 %, darunter ein erhöhtes Mietausfallwagnis. Für den heterogenen Industriekomplex wurde ein Liegenschaftszinssatz von 9 % und eine gemittelte Restnutzungsdauer von 30 Jahren angesetzt.
Aus dem Ertrag und dem Bodenwert entstand zunächst ein Wert oberhalb von 8 Mio. €. Noch ausstehende Restfertigstellungsarbeiten wurden als besondere objektspezifische Merkmale mit rund 450.000 € berücksichtigt. Der Verkehrswert wurde anschließend auf rund 7,7 Mio. € gerundet.
Drittverwendungsfähigkeit statt bloßer Gebäudeklasse
Bei Spezialimmobilien ist entscheidend, wie leicht ein neuer Nutzer für die vorhandenen Flächen gefunden werden kann. Hallenhöhen, Traglasten, Andienung, technische Ausstattung, Teilbarkeit, Büroanteil und Standort bestimmen, ob eine Immobilie breit am Markt oder nur für wenige Spezialnutzer einsetzbar ist.
Plausibilisierung durch mehrere Perspektiven
Ein weiterer eigener Gewerbefall in Berlin-Hohenschönhausen zeigt die sinnvolle Gegenprüfung verschiedener Verfahren: Ein Gewerbeensemble mit Gastronomie und Einzelhandel wurde sowohl über Gebäudefaktoren als auch über Sach- und Ertragswert betrachtet. Die drei Ergebnisse lagen eng beieinander; wegen der klar ertragsorientierten Kaufpreismotivation wurde der Ertragswert als primärer Maßstab gewählt.
Bei Spezialimmobilien muss die Verfahrenswahl dem tatsächlichen Käuferverhalten folgen. Ein technisch aufwendig hergestelltes Gebäude kann wirtschaftlich wenig wert sein, wenn keine ausreichende Drittverwendung besteht – und umgekehrt.
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