Ein Bewertungsfall aus der Gutachterpraxis des Sachverstaendigenbueros von den Busch in Berlin aus dem Jahr 2012 / 2017–2018.
- Ort
- Berlin · Berlin
- Bewertungsstichtag
- 02.04.2012
- Objektart
- Große Wohn-/Gewerbeanlage im Erbbaurecht
- Bewertungsanlass
- Gerichtlicher Beweisbeschluss / fachliche Überprüfung eines vorhandenen Verkehrswertgutachtens
- Bewertungsauftrag
- Gerichtliche Überprüfung eines bereits vorliegenden Verkehrswertgutachtens. Auftragsgemäß wurden nicht sämtliche Feststellungen neu erhoben, sondern die strittigen wertbestimmenden Parameter, insbesondere Bodenwert, Stichtagsbezug, Erträge, Liegenschaftszins und Erbbaurechtswirkung, fachlich nachgerechnet und gewürdigt.
- Besonderheiten
- Gerichtlicher Prüfauftrag; 7.527 m² Grundstück; ca. 10.754 m² Wohnfläche; 161 Wohnungen; 7 Gewerbeeinheiten; 80 Tiefgaragenplätze; Erbbaurecht mit rund 57 Jahren Restlaufzeit; stichtagsgerechter Bodenwert; 4,9 % Liegenschaftszins; erhebliche Erbbauzinsdifferenz.
- Methodischer Schwerpunkt
- Gezielte gerichtliche Plausibilitäts- und Nachberechnung eines vorhandenen Ertragswertgutachtens mit stichtagsgerechter Bodenwertprüfung und Kapitalisierung der Erbbauzins-/Bodenwertverzinsungsdifferenz.
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Der Fall wurde fuer die fachliche Darstellung anonymisiert und auf die bewertungsrelevanten Fragestellungen reduziert.
Dieser Fall war kein gewöhnlicher Neuauftrag zur Verkehrswertermittlung. Ein Gericht beauftragte die fachliche Überprüfung eines bereits vorhandenen Gutachtens. Das vorhandene Gutachten war in weiten Teilen nachvollziehbar; deshalb konzentrierte sich die neue sachverständige Prüfung auf die tatsächlich strittigen Parameter. Gerade diese Begrenzung des Auftrags ist für gerichtliche Gutachten wichtig.
Der gerichtliche Auftrag: nicht alles neu bewerten, sondern Streitpunkte prüfen
Nach Durchsicht der Verfahrensakten und des Vorgutachtens wurde entschieden, aus Kosten- und Verhältnismäßigkeitsgründen nur die Punkte neu zu untersuchen, bei denen fachlich relevante Abweichungen festgestellt wurden. Eine erneute Ortsbesichtigung war für diese eng begrenzte Beweisfrage nicht erforderlich. Flächen, Erträge und sonstige Grundlagen wurden anhand der Akten und vorhandenen Unterlagen auf Plausibilität geprüft.
Ein Sachverständiger muss nicht zwangsläufig jedes Detail eines Vorgutachtens wiederholen. Entscheidend ist der Beweisbeschluss. Ist nur die Richtigkeit bestimmter Wertansätze streitig, kann eine fachlich begründete Teilprüfung sachgerechter sein als eine vollständige Doppelbegutachtung.
Ein Großobjekt: 161 Wohnungen, Gewerbe und 80 Tiefgaragenplätze
| Grundstücksgröße | ca. 7.527 m² |
|---|---|
| Wohnfläche | ca. 10.754 m² |
| Gewerbefläche | ca. 680 m² |
| Wohneinheiten | 161 |
| Gewerbeeinheiten | 7 |
| Tiefgaragenplätze | 80, davon 28 Duplex- und 52 Einzelstellplätze |
Bereits die Größenordnung zeigt, warum kleine Änderungen einzelner Modellparameter große absolute Wertwirkungen auslösen können.
Das Erbbaurecht hatte noch rund 57 Jahre Restlaufzeit
Zum historischen Bewertungsstichtag lief das Erbbaurecht noch bis Ende 2069. Damit verblieben rund 57 Jahre. Für die damalige Berechnung wurde ein Liegenschaftszinssatz von 4,9 % verwendet. Daraus ergab sich für die Restlaufzeit ein Ertragsvervielfältiger von rund 19,07.
Der entscheidende wirtschaftliche Punkt war nicht allein die Existenz des Erbbaurechts, sondern das Verhältnis zwischen Bodenwertverzinsung und tatsächlichem Erbbauzins.
Mehr als 200.000 € jährliche Differenz – kapitalisiert über Jahrzehnte
Der modifizierte Bodenwert wurde im damaligen Modell mit rund 4,19 Mio. € abgeleitet. Bei 4,9 % ergab sich eine rechnerische Bodenwertverzinsung von rund 205.000 € jährlich. Der tatsächliche Erbbauzins lag dagegen bei rund 418.000 € jährlich. Die negative Differenz für den Erbbauberechtigten betrug damit rund 213.000 € pro Jahr.
Über die Restlaufzeit kapitalisiert ergab sich daraus eine Wertminderung von rund 4,05 Mio. €. Der Fall macht besonders deutlich: Bei lang laufenden Rechten können selbst scheinbar überschaubare jährliche Differenzen enorme Barwerte erzeugen.
Warum der Bodenrichtwert zum Bewertungsstichtag passen muss
Ein weiterer Streitpunkt war die zeitliche Zuordnung des Bodenrichtwerts. Ein Bodenrichtwert ist immer stichtagsbezogen. In einem dynamischen Markt kann es einen erheblichen Unterschied machen, ob ein Wertansatz den Marktverhältnissen des tatsächlich vorgegebenen Bewertungsstichtags entspricht oder aus einem früheren Marktstand übernommen wird. In der gerichtlichen Prüfung wurde daher insbesondere die stichtagsgerechte Ableitung hinterfragt.
Ertragswert: vom Jahresrohertrag bis zum Gebäudeertragswert
Die marktüblich erzielbaren Mieten wurden nochmals nachvollzogen. Für Wohnungen, Gewerbe und Stellplätze ergab sich ein Jahresrohertrag von rund 1,03 Mio. €. Die Bewirtschaftungskosten beliefen sich auf rund 180.000 € beziehungsweise 17,51 %. Daraus resultierte ein Reinertrag von rund 850.000 €.
Nach Abzug der Bodenwertverzinsung verblieb ein Gebäudereinertrag von rund 645.000 €. Mit dem damaligen Vervielfältiger wurde zunächst ein Gebäudeertragswert von rund 12,54 Mio. € abgeleitet.
Vom Gebäudeertragswert zum Wert der Erbbaurechtsposition
| Gebäudeertragswert vor Erbbaurechtskorrektur | ca. 12,54 Mio. € |
|---|---|
| Kapitalisierte Bodenwert-/Erbbauzinsdifferenz | ca. − 4,05 Mio. € |
| Wert nach Erbbaurechtsberücksichtigung | ca. 8,49 Mio. € |
| Gerundetes Ergebnis | ca. 8,5 Mio. € |
Was dieser Gerichtsfall fachlich zeigt
Bei einem Erbbaurecht müssen mindestens vier Ebenen sauber zusammenpassen: Vertragsinhalt, Restlaufzeit, stichtagsgerechter Grundstücksmarkt und Ertragsmodell. Fehler bei Bodenwert, Liegenschaftszins oder Erbbauzins wirken sich über lange Laufzeiten massiv aus. Ebenso wichtig ist die klare Abgrenzung des gerichtlichen Auftrags: Geprüft wird, was streitig und beweiserheblich ist – nicht automatisch das gesamte Objekt ein zweites Mal.
Historischer Bewertungsfall: Die genannten Beträge und Parameter beziehen sich auf den damaligen Bewertungsstichtag und die damals anzuwendenden Bewertungsgrundlagen. Sie sind nicht auf heutige Berliner Marktverhältnisse übertragbar.
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