Bei der Bewertung eines Mehrfamilienhauses steht regelmäßig die nachhaltige Ertragskraft im Mittelpunkt. Anders als beim eigengenutzten Einfamilienhaus wird der Wert wesentlich dadurch geprägt, welche Mieten dauerhaft erzielbar sind, welche Kosten der Eigentümer tragen muss und mit welchem Risiko der Markt diese Erträge kapitalisiert. Eine belastbare Bewertung verbindet deshalb Mietvertragsanalyse, Marktvergleich, Gebäudezustand, Bodenwert, Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins.
Warum wird ein Mehrfamilienhaus häufig im Ertragswertverfahren bewertet?
Mehrfamilienhäuser werden am Markt typischerweise auch unter Renditegesichtspunkten betrachtet. Käufer interessieren sich nicht nur für Baujahr, Wohnfläche oder Grundstücksgröße, sondern vor allem dafür, welcher nachhaltig erzielbare Reinertrag mit dem Objekt verbunden ist. Genau hier setzt das Ertragswertverfahren an.
Nach § 27 ImmoWertV wird der Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt. In die Berechnung fließen insbesondere Bodenwert, Reinertrag, Restnutzungsdauer und objektspezifisch angepasster Liegenschaftszinssatz ein. Der rechnerische Ertragswert ist anschließend um besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale zu ergänzen, soweit diese nicht bereits anderweitig berücksichtigt wurden.
Das bedeutet nicht, dass jedes Mehrfamilienhaus ausschließlich nach einem einzigen Schema bewertet wird. Je nach Datenlage kann eine Plausibilisierung mit Vergleichsfaktoren, Kaufpreisen oder weiteren Marktinformationen sinnvoll sein. Entscheidend ist, dass Verfahren und verwendete Marktdaten zum konkreten Grundstücksmarkt passen.
Bei einem Mehrfamilienhaus bestimmt nicht die aktuelle Bruttomiete allein den Wert. Maßgeblich ist der nachhaltig erzielbare Ertrag nach Abzug marktgerechter Bewirtschaftungskosten und unter Berücksichtigung des Risikos, das der Markt über den Liegenschaftszinssatz abbildet.
Ist-Miete und Marktmiete: Warum der Mietvertrag nicht automatisch den Marktwert bestimmt
Eine der wichtigsten Prüfungen betrifft die Frage, ob die tatsächlich vereinbarten Mieten den am Bewertungsstichtag marktüblich erzielbaren Mieten entsprechen. § 31 ImmoWertV stellt grundsätzlich auf marktüblich erzielbare Erträge ab; tatsächliche Erträge können zugrunde gelegt werden, wenn sie marktüblich sind.
Ist-Miete
Die tatsächlich vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete zeigt die aktuelle Ertragssituation. Sie kann marktgerecht, unterdurchschnittlich oder überdurchschnittlich sein.
Marktmiete
Sie beschreibt die am Stichtag bei vergleichbarer Nutzung, Lage, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit marktüblich erzielbare Miete.
Underrent
Liegt die Bestandsmiete deutlich unter dem marktüblichen Niveau, entsteht nicht automatisch sofort ein höherer Wert. Zu prüfen sind rechtliche und tatsächliche Möglichkeiten sowie der Zeitraum einer Mietanpassung.
Overrent
Liegt eine vertragliche Miete oberhalb des marktüblichen Niveaus, muss geprüft werden, wie nachhaltig dieser Mehrertrag ist und wann eine Rückkehr zum Marktniveau zu erwarten ist.
Bei größeren Objekten empfiehlt sich regelmäßig eine Mieterliste auf Einheitenebene: Wohnungsgröße, Nettokaltmiete, Mietbeginn, letzte Mieterhöhung, Stellplätze, Garagen, Leerstand, gewerbliche Einheiten und besondere Vertragsbedingungen sollten getrennt erfasst werden. Erst danach lässt sich beurteilen, welche Erträge dauerhaft in die Bewertung eingestellt werden können.
Vom Rohertrag zum Reinertrag
Der Jahresrohertrag ist noch nicht der Ertrag, der dem Eigentümer wirtschaftlich verbleibt. Nach § 31 ImmoWertV ergibt sich der Reinertrag aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten. § 32 ImmoWertV nennt hierzu insbesondere:
- Verwaltungskosten,
- Instandhaltungskosten,
- Mietausfallwagnis und
- nicht gedeckte Betriebskosten.
Für eine sachgerechte Bewertung sind diese Kosten modellkonform anzusetzen. Es genügt nicht, die tatsächlich gezahlten Kosten eines einzelnen Jahres ungeprüft zu übernehmen. Ein außergewöhnlich günstiges Verwaltungsjahr, aufgeschobene Instandhaltung oder kurzfristig niedrige Leerstände können den nachhaltigen Reinertrag verzerren.
Unterlassene Instandhaltung kann einerseits die Restnutzungsdauer und den Marktwert beeinflussen und andererseits zu besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen führen. Ein bloßes Kürzen der Bewirtschaftungskosten wäre deshalb keine sachgerechte Lösung.
Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer
Der Liegenschaftszinssatz ist einer der sensibelsten Parameter im Ertragswertverfahren. Er wird aus geeigneten Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke abgeleitet und bildet vereinfacht ausgedrückt das Rendite- und Risikoniveau des jeweiligen Teilmarkts ab. Kleine Änderungen können bei hohen nachhaltigen Erträgen erhebliche Auswirkungen auf den Ertragswert haben.
Ebenso wichtig ist die Restnutzungsdauer. Nach § 4 ImmoWertV beschreibt sie die Anzahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Modernisierungen können die rechnerische Restnutzungsdauer verlängern, unterlassene Instandhaltung oder wirtschaftliche Überalterung können sie verkürzen.
Ist-Mieten prüfen, Marktmieten ableiten und besondere Mietverhältnisse würdigen.
Bewirtschaftungskosten modellgerecht vom Rohertrag abziehen.
Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer auf Basis geeigneter Marktdaten und Objektmerkmale ansetzen.
Eine pauschale Aussage wie „Je niedriger der Liegenschaftszins, desto höher der Wert“ ist rechnerisch zwar grundsätzlich richtig, fachlich aber unvollständig. Der Zinssatz darf nicht frei gewählt werden, sondern muss zum örtlichen Markt, zur Nutzung und zum angewandten Modell passen.
Auch beim Mehrfamilienhaus bleibt der Bodenwert wichtig
Die Ertragskraft des Gebäudes steht zwar im Mittelpunkt, der Grund und Boden bleibt aber ein eigenständiger Wertbestandteil. Ausgangspunkt ist regelmäßig ein geeigneter Bodenrichtwert, der auf die Merkmale des Bewertungsgrundstücks anzupassen ist. Relevant können unter anderem Grundstücksgröße, Art und Maß der baulichen Nutzung, Zuschnitt, Erschließungszustand und Lage sein.
Gerade bei innerstädtischen Mehrfamilienhäusern kann zusätzlich die Frage entstehen, ob das Grundstück bauliche Reserven besitzt: Hinterland, Anbaumöglichkeiten, Dachgeschossausbau oder eine höhere planungsrechtlich zulässige Ausnutzung können den Wert beeinflussen – allerdings nur, wenn die Nutzung rechtlich und tatsächlich hinreichend konkret und marktgängig ist.
Welche Besonderheiten beeinflussen den Wert besonders stark?
§ 8 ImmoWertV verlangt die Berücksichtigung wertbeeinflussender Grundstücksmerkmale, denen der Grundstücksmarkt einen Werteinfluss beimisst. Bei Mehrfamilienhäusern sind insbesondere folgende Punkte häufig relevant:
Leerstand
Zu unterscheiden ist zwischen kurzfristigem Mieterwechsel, strukturellem Leerstand und bewusst leer gehaltenen Einheiten. Ursache und Dauer sind für die Wertwirkung entscheidend.
Mietabweichungen
Unter- oder Übermieten können einen zeitlich begrenzten wirtschaftlichen Vorteil oder Nachteil darstellen und müssen über die erwartete Dauer sachgerecht eingeordnet werden.
Modernisierungsbedarf
Dach, Fassade, Leitungen, Heizung, Fenster, Bäder oder Treppenhaus können erheblichen Investitionsbedarf verursachen und zugleich die Vermietbarkeit beeinflussen.
Nutzungsmischung
Wohnungen, Ladenlokale, Büro, Garagen und Stellplätze unterliegen unterschiedlichen Miet- und Risikostrukturen und sollten getrennt analysiert werden.
Rechte und Belastungen
Wohnrecht, Nießbrauch, Erbbaurecht, Wegerechte oder sonstige grundstücksbezogene Rechte können Ertrag, Verfügbarkeit und Veräußerbarkeit beeinflussen.
Aufteilungspotenzial
Eine mögliche oder bereits vollzogene Aufteilung nach WEG kann den Markt beeinflussen. Ein theoretischer Einzelverkaufswert darf jedoch nicht ungeprüft mit dem Wert des Gesamtobjekts gleichgesetzt werden.
Welche Unterlagen werden für die Bewertung eines Mehrfamilienhauses benötigt?
Je vollständiger die Unterlagen, desto belastbarer lässt sich die Ertragssituation prüfen. Typischerweise sind insbesondere hilfreich:
- aktueller Grundbuchauszug und Flurkarte,
- Bauzeichnungen und genehmigte Grundrisse,
- Wohn- und Nutzflächenberechnungen,
- Mieterliste mit Nettokaltmieten und Flächen,
- Mietverträge bei besonderen oder auffälligen Mietverhältnissen,
- Aufstellung von Stellplatz-, Garagen- und Gewerbemieten,
- Nachweise über Modernisierungen und größere Instandsetzungen,
- Angaben zu Leerstand und nicht umlagefähigen Kosten,
- gegebenenfalls Baulasten-, Altlasten- oder Denkmalauskünfte.
Die reine Summe der Monatsmieten reicht für eine Verkehrswertermittlung nicht. Entscheidend ist, wie belastbar die einzelnen Ertragsansätze sind und ob sie mit der tatsächlichen Nutzung, den Objektmerkmalen und den Marktverhältnissen übereinstimmen.
Vereinfachtes Beispiel: Warum zwei Häuser mit gleicher Miete unterschiedlich viel wert sein können
Angenommen, zwei Mehrfamilienhäuser erzielen jeweils 100.000 € Jahresnettokaltmiete. Auf den ersten Blick scheint ihre Ertragskraft identisch. In der Bewertung können sich dennoch deutliche Unterschiede ergeben:
| Merkmal | Objekt A | Objekt B |
|---|---|---|
| Mietniveau | marktgerecht | teilweise über Marktniveau |
| Leerstand | gering / marktüblich | strukturell erhöht |
| Modernisierung | Dach, Fenster und Heizung erneuert | deutlicher Investitionsbedarf |
| Restnutzungsdauer | höher | niedriger |
| Marktrisiko | gute Vermietbarkeit | schwächere Mikrolage |
Obwohl die aktuelle Miete gleich ist, kann Objekt A wegen nachhaltigerer Erträge, geringerer Risiken und besserem Zustand einen deutlich höheren Marktwert besitzen. Genau deshalb ist eine reine Vervielfachung der Jahresmiete kein Verkehrswertgutachten.
Mehrfamilienhaus vor dem Verkauf bewerten
Vor einem Verkauf ist die Bewertung besonders hilfreich, wenn die Preisvorstellung nicht nur aus einem pauschalen Faktor oder einem Maklerangebot abgeleitet werden soll. Bei Mehrfamilienhäusern lohnt sich eine saubere Trennung von Objektqualität, nachhaltigem Ertrag und aktuellem Marktpreisniveau.
Für einen normalen freihändigen Verkauf kann – je nach Komplexität – häufig ein Marktwertgutachten mit ausreichender Ertragsanalyse genügen. Sind die Mietverhältnisse, Rechte, Nutzungen oder baulichen Besonderheiten komplex oder soll die Bewertung gegenüber Dritten umfassend dokumentiert werden, kann ein ausführliches Verkehrswertgutachten sinnvoller sein.
Häufige Fragen
Wird ein Mehrfamilienhaus immer nach dem Ertragswertverfahren bewertet?
Regelmäßig ist das Ertragswertverfahren besonders geeignet, weil die Ertragsfähigkeit für Marktteilnehmer wesentlich ist. Je nach Objekt und Datenlage können Vergleichsfaktoren oder weitere Verfahren zur Plausibilisierung herangezogen werden.
Welche Miete zählt: tatsächliche Miete oder Marktmiete?
Die tatsächliche Miete wird geprüft. Für die Bewertung ist entscheidend, ob sie marktüblich und nachhaltig erzielbar ist. Abweichungen müssen fachlich und gegebenenfalls zeitlich berücksichtigt werden.
Was ist bei Leerstand zu beachten?
Kurzfristiger Mieterwechsel ist anders zu beurteilen als struktureller Leerstand. Ursache, Dauer, Vermietbarkeit und mögliche Kosten beeinflussen die Bewertung.
Warum ist der Liegenschaftszins so wichtig?
Er beeinflusst die Kapitalisierung der künftigen Erträge und spiegelt das Markt- und Risikoniveau vergleichbarer Grundstücke wider. Schon geringe Änderungen können den Ertragswert deutlich verändern.
Spielt der Zustand trotz Ertragswert eine Rolle?
Ja. Zustand und Modernisierung beeinflussen Restnutzungsdauer, Instandhaltungsbedarf, Vermietbarkeit, Mietniveau und gegebenenfalls besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale.
Sie möchten wissen, was Ihre Immobilie wert ist?
Wir erstellen Marktwertgutachten, Kurzgutachten und ausführliche Verkehrswertgutachten. Vor der Beauftragung klären wir mit Ihnen, welche Variante für Ihren konkreten Anlass tatsächlich erforderlich ist.