Ein Erbbaurecht lässt sich nicht durch einen pauschalen Prozentabschlag vom Volleigentum bewerten. Erbbaurecht, belastetes Grundstück, Erbbauzins, Restlaufzeit und Gebäude bilden ein zusammenhängendes wirtschaftliches System.
Zwei unterschiedliche Vermögenspositionen
Der Erbbauberechtigte besitzt ein veräußerliches und regelmäßig vererbliches Recht, das Grundstück für die vereinbarte Dauer zu nutzen und zu bebauen. Der Grundstückseigentümer behält das belastete Grundstück und erhält typischerweise einen Erbbauzins. In einer Bewertung muss deshalb klar sein, welche Position Gegenstand des Auftrags ist.
Die Restlaufzeit verändert die wirtschaftliche Bedeutung
Je kürzer die verbleibende Laufzeit, desto wichtiger werden Heimfall-, Entschädigungs- und Verlängerungsregelungen. Bei langen Laufzeiten können andere Parameter dominieren. Entscheidend ist nicht das ursprüngliche Vertragsdatum allein, sondern die am Bewertungsstichtag noch verbleibende Rechtsdauer.
Praxisfall Berlin: 161 Wohnungen, Gewerbe und 80 Tiefgaragenplätze
In einem gerichtlichen Bewertungsfall in Berlin war ein sehr großes, mit Erbbaurecht belastetes Ensemble zu überprüfen: rund 7.500 m² Grundstück, mehr als 10.700 m² Wohnfläche, sieben Gewerbeeinheiten und 80 Tiefgaragenplätze. Die Restlaufzeit des Erbbaurechts betrug zum historischen Stichtag noch rund 57 Jahre.
Die wirtschaftliche Kernfrage lag in der Differenz zwischen Bodenwertverzinsung und tatsächlichem Erbbauzins. Bei einem damaligen Liegenschaftszinssatz von 4,9 % wurde die Differenz über die verbleibende Laufzeit kapitalisiert. Der daraus resultierende Bodenwertanteil des Erbbaurechts minderte den Gebäudeertragswert erheblich; der gerundete Wert wurde mit rund 8,5 Mio. € abgeleitet.
Praxisfall Thüringen: Erbbaurecht und Erbbaugrundstück getrennt
Ein weiterer familiengerichtlicher Fall betraf ein Einfamilienhaus auf einem Erbbaugrundstück. Hier wurden Bodenwertanteile und Gebäudewertanteile von Erbbaurecht und Erbbaugrundstück getrennt betrachtet. Bei einer Restlaufzeit von rund 85 Jahren lag der tatsächliche Erbbauzins sehr nahe an der modellhaften Bodenwertverzinsung. Dadurch war die Wertwirkung völlig anders als im Berliner Großobjekt.
Historische Stichtage erfordern historische Modelle
Beide Fälle stammen aus früheren Bewertungsstichtagen. Die damaligen Berechnungen verwendeten die zu den Stichtagen maßgeblichen Regelwerke und Marktdaten. Historische Faktoren, WertR-Ansätze oder damalige BewG-Regelungen dürfen deshalb nicht ungeprüft auf heutige Bewertungen übertragen werden. Der methodische Lerneffekt bleibt jedoch aktuell: Vertragsinhalt, Restlaufzeit, Erbbauzins und Marktparameter müssen modellkonform zusammengeführt werden.
Vor jeder Berechnung zuerst den Erbbaurechtsvertrag lesen. Ohne Laufzeit, Anpassungsklausel, Zustimmungsvorbehalte, Heimfall- und Entschädigungsregelungen ist eine belastbare Einordnung regelmäßig nicht möglich.
Passende Bewertungsfälle aus unserer Praxis
Erbbaurecht in Thüringen: Erbbaurecht und Erbbaugrundstück getrennt bewerten
Gerichtlicher Spezialfall mit konkreter Beweisfrage: getrennte Bewertung von Erbbaurecht und Erbbaugrundstück, 85 Jahren Restlaufzeit, historischem Erbbauzins und erheblichem Instandsetzungsbedarf.
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