Hotelkomplex auf Sylt: Planungsrecht und Residualwert in drei Entwicklungsvarianten

Bei diesem Fall war nicht zuerst die Frage „Was ist das Gebäude wert?“, sondern „Welche Nutzung ist rechtlich überhaupt realisierbar?“

Die Studie für einen größeren Hotelkomplex in Westerland verband Planungsrecht, Wohnungseigentumsrecht, Projektentwicklung und eine rückwärts gerechnete Residualanalyse. Gerade diese Reihenfolge ist entscheidend: Eine wirtschaftlich attraktive Variante ist wertlos, wenn sie planungsrechtlich nicht umsetzbar ist.

Phase 0: Erst die planungsrechtliche Machbarkeit klären

Zu Beginn wurden die vorhandenen Bebauungs- und Flächennutzungspläne, textliche Festsetzungen, die Einordnung nach § 34 BauGB sowie die örtliche Fremdenverkehrssatzung untersucht. Für die angedachte Aufteilung war außerdem zu prüfen, ob eine Abgeschlossenheitsbescheinigung als Grundlage für die Bildung von Wohnungs- oder Teileigentum grundsätzlich erreichbar war.

Die Fremdenverkehrssatzung war dabei kein Randthema. Sie sollte die touristische Zweckbestimmung des Gebiets schützen und konnte die Begründung oder Teilung von Wohnungs- beziehungsweise Teileigentum genehmigungsabhängig machen. Die wirtschaftliche Planung musste daher verschiedene Genehmigungsausgänge berücksichtigen.

Was geschieht, wenn die bevorzugte Aufteilung nicht genehmigt wird?

Die Studie beschränkte sich deshalb nicht auf einen einzigen Entwicklungsweg. Für den Fall einer Versagung wurden alternative Vertriebs- und Nutzungskonzepte untersucht. Dazu gehörten unter anderem Konstruktionen mit Bruchteileigentum sowie eine alternative, barrierefreie beziehungsweise altersgerechte Nutzung. Diese Alternativen waren keine bloßen Ersatzideen, sondern Teil der Risikobetrachtung.

Phase 1: Drei wirtschaftlich völlig unterschiedliche Entwicklungsvarianten

Erst nach der planungsrechtlichen Vorprüfung wurden drei Projektpfade modelliert:

1. Abriss und Neubau mit einer vollständigen Neuordnung der Flächen,
2. Umbau im Bestand mit Beibehaltung des Wellnessbereichs und
3. Umbau im Bestand mit veränderter Flächenstruktur und Teilabriss.

In allen Szenarien wurde der Umbau des Kellergeschosses zu einer Tiefgarage sowie die Schaffung zusätzlicher Außenstellplätze unterstellt. Damit wurde ein Genehmigungs- und Vermarktungsthema direkt in die Wirtschaftlichkeitsrechnung übersetzt.

Abbruchkosten: nicht nur „Gebäude weg“, sondern Materialströme und Entsorgung

Für die Neubauvariante wurde der Rückbau detailliert kalkuliert. Das untersuchte Gebäudevolumen lag bei rund 22.500 m³. Neben den eigentlichen Abbrucharbeiten wurden Beton, mineralische Baustoffe, Holz, Metalle und Restabfälle getrennt erfasst. Die damalige Grobkalkulation ergab rund 68.000 € reine Abbruchkosten und rund 320.000 € Entsorgungskosten. Insgesamt wurden damit knapp 388.000 € für die Rückbaumaßnahme angesetzt.

Der Fall zeigt damit auch, warum pauschale Abrisskosten pro Quadratmeter bei größeren Projekten schnell zu kurz greifen können: Materialart, Entsorgungsweg, Rückgewinnungserlöse, Gebäudestruktur und Schadstoffrisiken können das Ergebnis wesentlich verändern.

Neubauvariante: von der BGF bis zum Verkaufserlös

Für den Neubau wurden in der historischen Studie rund 5.100 m² Bruttogeschossfläche kalkuliert. Die damalige Baukostenannahme lag bei rund 2.489 €/m² BGF beziehungsweise insgesamt etwa 12,72 Mio. €. Anschließend wurden die prognostizierten Wohnflächen nach Lagequalitäten – Landseite, Strandseite und Meerblick – differenziert und mit unterschiedlichen Verkaufspreisen versehen.

Damit war die Residualrechnung nicht bloß „Verkaufserlös minus Baukosten“. Zusätzlich wurden Architekten- und Projekthonorare, Vertriebskosten, Außenanlagen, Finanzierungskosten, ein Risikozuschlag, Erwerbsnebenkosten, Teilungs- und Grundbuchkosten sowie eine Developer Fee berücksichtigt.

Developer Fee und Risikozuschlag gehören transparent ins Modell

Im damaligen Projektmodell wurde eine Developer Fee von 20 % des nach Kosten verbleibenden Projektertrags angesetzt. Außerdem wurde auf Bau- beziehungsweise Umbaukosten ein Risikozuschlag von 10 % berücksichtigt. Beides sind projektspezifische historische Annahmen und keine allgemeingültigen Standardsätze.

Gerade die Transparenz dieser Annahmen ist wichtig: Ändern sich Baukosten, Finanzierung, Vermarktungsdauer oder Verkaufspreise, verändert sich der residual tragbare Grundstücks- beziehungsweise Erwerbspreis überproportional.

Die drei Residualvarianten im Vergleich

Bemerkenswert ist, dass die Variante mit dem höchsten Verkaufserlös nicht automatisch den höchsten Residualwert erzeugte. Entscheidend war das Verhältnis aus Erlösen, Bau- und Umbaukosten, Nebenkosten, Risiko und Entwicklervergütung. Genau darin liegt die Stärke des Residualwertverfahrens.

Warum das Ergebnis kein Verkehrswert des Hotelbestands war

Die drei Werte von rund 11,7 Mio. €, 13,6 Mio. € und 16,5 Mio. € waren projektbezogene Residualgrößen unter konkreten Annahmen. Sie dürfen nicht als drei Verkehrswerte des bestehenden Hotelobjekts gelesen werden. Das Modell beantwortete vielmehr die Frage, welchen wirtschaftlichen Spielraum ein Entwickler unter den jeweiligen Szenarien theoretisch hatte.

Was sich aus diesem Fall übertragen lässt

Der Fall verbindet vier Ebenen, die bei Entwicklungsobjekten getrennt geprüft werden müssen: Planungsrecht, technische Umsetzbarkeit, Vermarktung und Finanzierung. Erst wenn diese Ebenen plausibel definiert sind, hat eine Residualrechnung Aussagekraft. Wegen der hohen Sensitivität sollten bei heutigen Projekten zusätzlich Szenarien und Sensitivitäten für Verkaufspreise, Kosten, Zins, Bauzeit und Exit-Annahmen gerechnet werden.

Hinweis: Die dargestellten Zahlen stammen aus einer historischen Projektstudie aus 2016. Sie dokumentieren die damaligen Annahmen und sind keine aktuellen Baukosten, Verkaufspreise oder heutigen Marktwerte auf Sylt.