Das Residualwertverfahren wird vor allem in der Projektentwicklung eingesetzt. Ausgangspunkt ist nicht die vorhandene Substanz allein, sondern ein plausibel prognostizierter Erlös nach Entwicklung oder Umnutzung. Von diesem Erlös werden sämtliche Kosten und marktgerechten Entwickler- beziehungsweise Risikopositionen abgezogen. Der verbleibende Betrag ist der Residualwert.
Grundgedanke
Vereinfacht gilt: prognostizierter Verkaufserlös minus Entwicklungs- und Erwerbskosten minus Finanzierung, Vertrieb, Risiko und Developer Fee = Residualwert. Je nach Projekt werden Abriss, Neubau, Umbau, Planung, Genehmigungen, Stellplätze, Teilungskosten und Vermarktung getrennt modelliert.
Keine vierte ImmoWertV-Standardmethode
Das Residualwertverfahren ist nicht mit Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren gleichzusetzen. Es ist eine projektentwicklungsorientierte Rechen- und Entscheidungslogik. Für eine Verkehrswertermittlung ist zu prüfen, ob und wie ein residualer Ansatz den gewöhnlichen Geschäftsverkehr abbildet und mit den normierten Verfahren sowie geeigneten Marktdaten plausibilisiert werden kann.
Hohe Sensitivität
Residualrechnungen reagieren stark auf kleine Änderungen bei Verkaufspreisen, Flächen, Baukosten, Zeit, Zinsen und Risiko. Ein Ergebnis darf deshalb nicht als scheinbar exakter Einzelwert gelesen werden. Varianten- und Sensitivitätsrechnungen sind häufig aussagekräftiger.
Im Portal wird das Verfahren anhand einer eigenen Projektstudie für einen Hotelkomplex auf Sylt gezeigt. Dort wurden Abriss/Neubau und zwei Umbauvarianten mit jeweils vollständigen Kosten- und Erlösansätzen gegenübergestellt.
Praxisfälle zu diesem Fachthema
Hotelkomplex auf Sylt: Planungsrecht und Residualwert in drei Entwicklungsvarianten
Projektstudie auf Sylt: Planungsrecht, Fremdenverkehrssatzung, Abgeschlossenheit, drei Entwicklungsvarianten und vollständige Residualrechnung mit Abriss-, Bau-, Finanzierungs- und Projektkosten.