Das Discounted-Cashflow-Verfahren bildet den Wert aus zukünftig erwarteten Zahlungsströmen. Einnahmen und Ausgaben werden für einzelne Perioden prognostiziert und mit einem risikoadäquaten Diskontierungszins auf den Bewertungsstichtag abgezinst.
Grundgedanke des DCF-Verfahrens
Anders als eine einfache Kapitalisierung eines stabilisierten Jahresertrags kann ein DCF-Modell Veränderungen über die Zeit explizit darstellen. Typische Eingangsgrößen sind Mieten, Leerstand, Mietsteigerungen, nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltung, Investitionen, Modernisierungen und ein erwarteter Veräußerungswert am Ende des Betrachtungszeitraums.
Detailperiode
Für mehrere Jahre werden Cashflows ausdrücklich prognostiziert. Dadurch lassen sich Staffelmieten, Leerstände oder geplante Investitionen zeitlich abbilden.
Diskontierung
Jeder zukünftige Cashflow wird mit einem Diskontierungszins auf den heutigen Wert zurückgerechnet. Zinssatz und Cashflow-Annahmen müssen konsistent sein.
Terminal Value
Am Ende der Detailplanung wird regelmäßig ein Rest- oder Endwert angesetzt, der wiederum auf den Bewertungsstichtag diskontiert wird.
Warum DCF international wichtig ist
RICS behandelt DCF in globalen Praxisinformationen ausdrücklich im Kontext von Immobilieninvestments und insbesondere gewerblichen Anlageimmobilien. Die International Valuation Standards ordnen den DCF dem Income Approach zu. Für international agierende Investoren, institutionelle Bestände und komplexe Gewerbeimmobilien ist die explizite Cashflow-Modellierung deshalb ein zentraler Bestandteil der Bewertungs- und Investmentanalyse.
Stärken und Grenzen
- Stärke: zeitlich unterschiedliche Cashflows können transparent dargestellt werden.
- Stärke: Capex, Leerstand, Mietanpassungen und Exit-Annahmen werden sichtbar statt in einem einzigen Faktor verborgen.
- Grenze: Das Ergebnis reagiert empfindlich auf Diskontierungszins, Mietwachstum und Terminal Value.
- Grenze: Hohe Rechentiefe ersetzt keine belastbaren Marktannahmen.
DCF ist nicht eines der drei in § 6 ImmoWertV ausdrücklich genannten Standardverfahren. Für das Portal wird es daher als international bedeutsames Ertrags- und Investmentmodell erläutert und gegenüber dem deutschen Ertragswertverfahren abgegrenzt.