Die sogenannte Maklermethode ist eine stark vereinfachte Markt- und Ertragsbetrachtung. Häufig wird der Jahresrohertrag einer Immobilie mit einem aus dem Markt abgeleiteten Ertrags- oder Kaufpreisfaktor multipliziert.
Überschlägiger Wert = marktüblicher Jahresrohertrag × Ertrags- bzw. Kaufpreisfaktor
Warum die Methode in der Praxis beliebt ist
Bei Mehrfamilienhäusern oder anderen Renditeobjekten werden Kaufpreise am Markt häufig auch als Vielfaches der Jahresnettokaltmiete kommuniziert. Ein Faktor von 20 bedeutet vereinfacht, dass der Kaufpreis dem Zwanzigfachen des zugrunde gelegten Jahresrohertrags entspricht. Solche Faktoren ermöglichen einen schnellen Marktvergleich.
Warum sie kein vollständiges Gutachten ersetzt
- Bewirtschaftungskosten werden in der einfachen Form nicht differenziert dargestellt.
- Restnutzungsdauer und Bodenwert werden nicht eigenständig modelliert.
- Besondere Mietverhältnisse, Rechte, Schäden oder Investitionsbedarf können im Faktor verborgen bleiben.
- Die Aussage hängt entscheidend davon ab, ob der Faktor tatsächlich aus vergleichbaren Markttransaktionen stammt.
Damit ist die Maklermethode vor allem als schnelle Orientierung, Marktkommunikation oder Plausibilisierung interessant. In einem belastbaren Verkehrswertgutachten muss die eigentliche Wertableitung dagegen auf einer nachvollziehbaren, zum Bewertungszweck passenden Methodik beruhen.
Verbindung zur ImmoWertV
Die ImmoWertV kennt Ertrags- und Vergleichsfaktoren als Marktdaten, nennt die Maklermethode aber nicht als eigenständiges Standardverfahren. § 6 ImmoWertV stellt für die Verkehrswertermittlung grundsätzlich auf Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren ab. Genau diese Abgrenzung sollte im Portal deutlich gemacht werden.