Die Monte-Carlo-Simulation erweitert eine Bewertung um eine systematische Betrachtung von Unsicherheit und Risiko. Statt jede Eingangsgröße nur mit einem festen Wert anzusetzen, werden für unsichere Parameter Wahrscheinlichkeitsverteilungen definiert und sehr viele Rechenläufe durchgeführt.
Was wird simuliert?
Bei einer Immobilieninvestition können beispielsweise künftige Mieten, Mietwachstum, Leerstand, Betriebskosten, Investitionen, Diskontierungszins oder Exit Yield unsicher sein. In tausenden Simulationen werden diese Größen innerhalb definierter Verteilungen variiert. Das Ergebnis ist keine einzelne Zahl, sondern eine Verteilung möglicher Werte mit Bandbreiten und Wahrscheinlichkeiten.
Fachliche Bedeutung
Eine grundlegende wissenschaftliche Arbeit von Hoesli, Jani und Bender hat Monte-Carlo-Simulationen ausdrücklich auf die Immobilienbewertung angewandt, um die Unsicherheit von Bewertungsparametern wie zukünftigen Cashflows, Diskontierungsraten und Endwertannahmen abzubilden. RICS führt Monte-Carlo-Simulationen in seinen aktuellen Risikostandards als computergestützte Technik zur Modellierung möglicher Ergebnisse.
Mehrwert
Die Methode zeigt, ob ein Ergebnis robust ist oder ob kleine Änderungen einzelner Annahmen zu erheblich anderen Werten führen. Sie eignet sich damit besonders zur Sensitivitäts- und Risikoanalyse.
Grenze
Die Simulation ist nur so belastbar wie die angesetzten Verteilungen, Korrelationen und Marktannahmen. Ein komplexes Modell kann Unsicherheit sichtbar machen, aber keine unsicheren Daten in sichere Daten verwandeln.
Internationales Werkzeug, kein deutsches Standardverfahren
Monte Carlo ist international in Finanz-, Investment- und Risikomodellen verbreitet. In der Immobilienbewertung dient die Simulation vor allem als Ergänzung zu Cashflow- oder Szenariomodellen. Für die deutsche Verkehrswertermittlung ist sie kein eigenständiges Standardverfahren nach § 6 ImmoWertV, kann aber als zusätzliche Risiko- und Plausibilitätsanalyse fachlich interessant sein.
Hoesli/Jani/Bender: Monte Carlo Simulations for Real Estate Valuation · RICS: Management of risk