Ein Bewertungsfall aus der Gutachterpraxis des Sachverstaendigenbueros von den Busch in Wesel aus dem Jahr 2018 / 2024.
- Ort
- Wesel · Nordrhein-Westfalen
- Bewertungsstichtag
- 23.03.2018 und 08.10.2024
- Objektart
- Zweifamilienhaus, nach WEG in zwei Einheiten aufgeteilt
- Bewertungsanlass
- Verkehrswertermittlung zu zwei Bewertungsstichtagen
- Bewertungsauftrag
- Ermittlung des belasteten Verkehrswerts 2018 unter Berücksichtigung eines Nießbrauchrechts und erneute Bewertung 2024 ohne diese Belastung.
- Besonderheiten
- Nießbrauch; Auflassungsvormerkung; zwei Stichtage; keine eigene Ortsbesichtigung; Dokumenten-/Exposégrundlage; Weg- und Leitungsrechte.
- Methodischer Schwerpunkt
- Sachwertverfahren plus Kapitalisierung des Nießbrauchrechts über Rentenbarwert
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Der Fall wurde fuer die fachliche Darstellung anonymisiert und auf die bewertungsrelevanten Fragestellungen reduziert.
Dieser Bewertungsfall verbindet drei schwierige Ebenen: zwei unterschiedliche Bewertungsstichtage, ein personenbezogenes Nießbrauchrecht und eine Bewertung ohne eigene Ortsbesichtigung. Genau deshalb darf die Wertdifferenz zwischen 2018 und 2024 nicht vorschnell als reine Marktsteigerung interpretiert werden.
Ein Objekt – zwei Bewertungsstichtage
Für dasselbe freistehende Zweifamilienhaus waren Werte zum 23.03.2018 und zum 08.10.2024 abzuleiten. Zum ersten Stichtag bestanden ein Nießbrauchrecht und eine Auflassungsvormerkung, die auftragsgemäß in der Bewertung berücksichtigt wurden. Für den zweiten Stichtag wurde diese Belastung nicht mehr angesetzt.
| Verkehrswert 2018, mit Nießbrauch belastet | ca. 235.000 € |
|---|---|
| Verkehrswert 2024, ohne diese Belastung | ca. 445.000 € |
Wichtige Einschränkung: keine eigene Ortsbesichtigung
Eine persönliche Ortsbesichtigung durch den Sachverständigen konnte für diese Nachbewertung nicht durchgeführt werden. Die tatsächlichen Feststellungen stützten sich daher auf die übergebenen Objektunterlagen und ein Maklerexposé. Für nicht überprüfbare Merkmale mussten Annahmen getroffen werden; insbesondere wurde ein dem Baujahr entsprechender, mängelfreier Zustand unterstellt.
Eine Bewertung ohne eigene Innen- und Außenbesichtigung kann fachlich möglich sein, wenn Auftrag und Datenlage dies zulassen. Die Einschränkung muss aber offen benannt werden, weil verdeckte Schäden, Ausstattungsabweichungen oder tatsächliche Nutzungszustände nicht eigenständig verifiziert werden können.
Schritt 1: zunächst den unbelasteten Wert zum Stichtag 2018 ableiten
Die Nießbrauchbelastung wurde nicht sofort pauschal vom Gebäudewert abgezogen. Zunächst wurde der Immobilienwert so abgeleitet, als bestünde die persönliche Belastung nicht. Der marktangepasste vorläufige Verfahrenswert lag zum Stichtag 2018 bei rund 311.500 € beziehungsweise gerundet 311.000 €.
Erst danach wurde der wirtschaftliche Wert des Nießbrauchs gesondert kapitalisiert. Diese Reihenfolge macht transparent, welcher Teil der Wertminderung tatsächlich auf das Recht zurückzuführen ist.
Schritt 2: Was war das Nießbrauchrecht wirtschaftlich wert?
Der Nießbrauch berechtigte die damals 87-jährige Berechtigte dazu, die Nutzungen aus dem Objekt zu ziehen. Für die historische Berechnung wurde auf Basis der verwendeten Sterbetafel eine statistische weitere Lebenserwartung von rund 5,42 Jahren zugrunde gelegt.
Für das rund 160 m² große Objekt wurde eine marktübliche Miete von rund 10,18 €/m² angesetzt. Daraus ergab sich ein jährlicher Rohertrag von rund 19.541 €. Nach rund 23 % Bewirtschaftungskosten verblieb ein Reinertrag von rund 15.046 €. Unter Einbeziehung der Verzinsung wurde ein jährlicher wirtschaftlicher Nutzen von rund 15.498 € kapitalisiert.
| Statistische weitere Lebenserwartung | ca. 5,42 Jahre |
|---|---|
| Marktüblicher Jahresrohertrag | ca. 19.541 € |
| Bewirtschaftungskosten | 23 % |
| Reinertrag | ca. 15.046 € |
| Rentenbarwertfaktor | ca. 4,934 |
| Kapitalwert des Nießbrauchs | ca. 76.466 € |
Vom unbelasteten zum belasteten Wert 2018
| Marktangepasster Wert vor persönlichem Recht | ca. 311.500 € |
|---|---|
| Wertminderung Nießbrauch | ca. − 76.500 € |
| Belasteter Verfahrenswert | ca. 234.500 € |
| Gerundeter Verkehrswert 2018 | ca. 235.000 € |
Warum ein Rentenbarwert keine Gewissheit über die tatsächliche Dauer des Rechts liefert
Die Restlebensdauer ist statistisch, nicht individuell vorhersehbar. Ein lebenslanges Nießbrauchrecht kann erheblich kürzer oder länger bestehen als der verwendete Erwartungswert. Für einen Erwerber bedeutet das eine besondere Unsicherheit: Er kennt den statistischen Barwert, aber nicht den tatsächlichen Zeitpunkt, zu dem die Nutzungsmöglichkeit wieder vollständig frei wird.
Der Falltext weist deshalb ausdrücklich darauf hin, dass die finanzmathematische Kapitalisierung zwar notwendig ist, die wirtschaftliche Realität aber ein personenbezogenes Laufzeitrisiko enthält.
Neubewertung 2024: andere Marktdaten und keine frühere Nießbrauchbelastung
Für den späteren Stichtag wurde die Immobilie mit den dann geltenden Boden- und Marktparametern neu bewertet. Der marktangepasste Sachwert lag bei rund 444.600 € und wurde auf 445.000 € gerundet. Zusätzlich erfolgte eine Plausibilisierung anhand eines Immobilienrichtwerts beziehungsweise Vergleichsmarktmodells.
210.000 € Differenz bedeuten nicht 210.000 € reine Preissteigerung
Der Abstand zwischen 235.000 € und 445.000 € hat mehrere Ursachen: Der erste Wert war durch einen Nießbrauch von rund 76.500 € belastet; beim zweiten Stichtag wurde diese Belastung nicht mehr angesetzt. Außerdem hatten sich Bodenwertniveau, Baukosten-/Indexwerte, Sachwertfaktor und allgemeine Marktverhältnisse verändert. Zusätzlich bestehen aufgrund der fehlenden eigenen Ortsbesichtigung methodische Annahmen.
Was sich aus diesem Fall übertragen lässt
Bei einer Stichtagsbewertung mit Nießbrauch müssen unbelasteter Immobilienwert, wirtschaftlicher Jahresnutzen des Rechts, statistische Dauer und Marktverhältnisse des jeweiligen Stichtags getrennt werden. Nur so wird sichtbar, ob eine Wertdifferenz aus dem Markt, aus der Belastung oder aus beiden Komponenten stammt.
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