Ein Bewertungsfall aus der Gutachterpraxis des Sachverstaendigenbueros von den Busch in Falkensee aus dem Jahr 2017 / 2026.
- Ort
- Falkensee · Brandenburg
- Bewertungsstichtag
- 27.01.2017 und 10.02.2026
- Objektart
- Freistehendes Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung
- Bewertungsanlass
- Verkehrswertermittlung zu zwei Wertermittlungsstichtagen
- Bewertungsauftrag
- Ermittlung des Verkehrswerts desselben bebauten Grundstücks zu zwei zeitlich deutlich auseinanderliegenden Stichtagen unter Beachtung der jeweils tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse.
- Besonderheiten
- 1.424 m² Grundstück; zwei Stichtage; Wohnungsrecht nach § 1093 BGB; unterschiedliche Bodenwerte und Sachwertfaktoren; objektspezifischer Abschlag 2026.
- Methodischer Schwerpunkt
- Sachwertverfahren mit stichtagsbezogener Marktanpassung und Gegenüberstellung der beiden Bewertungszeitpunkte
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Der Fall wurde fuer die fachliche Darstellung anonymisiert und auf die bewertungsrelevanten Fragestellungen reduziert.
Zwei Stichtage – zwei Markt- und Rechtslagen
Der Bewertungsauftrag verlangte für dasselbe Einfamilienhaus zwei eigenständige Verkehrswerte: zum 27.01.2017 und zum 10.02.2026. Damit durfte weder der spätere Markt rückwirkend auf 2017 übertragen noch der frühere Objekt- und Rechtszustand unbesehen in das Jahr 2026 fortgeschrieben werden.
Das Wohnungsrecht musste stichtagsbezogen eingeordnet werden
Zum ersten Stichtag bestand ein Wohnungsrecht nach § 1093 BGB. Die Berechtigte verstarb 2024, so dass das höchstpersönliche Recht zum zweiten Stichtag wirtschaftlich erloschen war. Im konkreten Gutachten wurde das Recht auch 2017 nach sachverständiger Würdigung nicht wertmindernd angesetzt, weil keine nachhaltige marktbeeinflussende Einschränkung der Verwertbarkeit angenommen wurde. Diese Einzelfallentscheidung ist nicht als allgemeine Regel für Wohnungsrechte zu verstehen.
Die Sachwertparameter veränderten sich erheblich
| 27.01.2017 | 10.02.2026 | |
|---|---|---|
| Bodenwert | ca. 173.000 € | ca. 411.000 € |
| Gebäudesachwert inkl. besonderer Bauteile/Außenanlagen | ca. 342.000 € | ca. 458.000 € |
| Vorläufiger Sachwert | ca. 515.000 € | ca. 869.000 € |
| Sachwertfaktor | 1,22 | 0,95 |
| Objektspezifische Merkmale | 0 € | ca. −12.000 € |
| Verkehrswert gerundet | 629.000 € | 814.000 € |
Warum der Wertanstieg nicht mit einem einzigen Prozentsatz erklärt werden kann
Die Gegenüberstellung zeigt, dass Bodenwert, Baukostenindex, Gebäudewert, Marktanpassung und objektspezifische Merkmale jeweils stichtagsbezogen wirken. Obwohl der vorläufige Sachwert 2026 deutlich höher lag, war der Sachwertfaktor niedriger als 2017. Gerade deshalb ist eine historische Bewertung keine einfache Rückrechnung aus einem heutigen Verkehrswert.
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