Ein Bewertungsfall aus der Gutachterpraxis des Sachverstaendigenbueros von den Busch in Oldenburg aus dem Jahr 2025.
- Ort
- Oldenburg · Niedersachsen
- Bewertungsstichtag
- 21.02.2025
- Objektart
- Freistehendes Einfamilienhaus mit Garage
- Bewertungsanlass
- Überschlägige sachwertorientierte Immobilienbewertung eines denkmalgeschützten historischen Wohnhauses
- Bewertungsauftrag
- Überschlägige sachwertorientierte Einordnung eines historischen, umfangreich modernisierten Wohnhauses. Zu würdigen waren insbesondere die wirtschaftliche Verjüngung durch Kernmodernisierung, Denkmalschutz, Grundbuchrechte, besondere Bauteile und ein gesonderter Feuchtigkeitsschaden.
- Besonderheiten
- Baujahr 1863; Kernmodernisierung 2004; fiktives Baujahr 1994; RND rund 54 Jahre; Denkmalschutz; Überwegungs-, Versorgungs- und Leitungsrechte; Reetdach/Fledermausgauben; Sauna und besondere Bauteile; Feuchtigkeit über Bodenplatte.
- Methodischer Schwerpunkt
- Überschlägige Sachwertmodellierung mit fiktivem Baujahr, modifizierter Restnutzungsdauer, Marktanpassung und gesonderter Berücksichtigung objektspezifischer Schäden; ausdrücklich keine vollständige Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB.
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Der Fall wurde fuer die fachliche Darstellung anonymisiert und auf die bewertungsrelevanten Fragestellungen reduziert.
Ein Baujahr von 1863 bedeutet nicht automatisch, dass ein Gebäude wirtschaftlich „162 Jahre alt“ zu bewerten ist. Dieser Oldenburger Fall zeigt, wie Modernisierungen, Denkmalschutz, besondere Bauteile, Grundbuchrechte und ein konkreter Feuchtigkeitsschaden in einem Sachwertmodell getrennt voneinander behandelt werden können.
Die zugrunde liegende Berechnungsdatei bezeichnet die Bearbeitung als überschlägige Immobilienbewertung und nicht als vollständige Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB. Der Fall wird deshalb hier als methodisches Praxisbeispiel dargestellt und nicht als förmliches Verkehrswertgutachten ausgegeben.
Historisches Gebäude – aber umfassend modernisiert
Das Wohnhaus stammte aus dem Jahr 1863. Nach den in der Berechnung hinterlegten Angaben war um 2004 eine umfassende Kernmodernisierung erfolgt. Für die Wertermittlung wurde deshalb nicht ausschließlich das ursprüngliche Baujahr verwendet.
Das Modernisierungsmodell führte zu einem fiktiven Baujahr 1994 und zu einer modifizierten wirtschaftlichen Restnutzungsdauer von rund 54 Jahren. Damit wurde berücksichtigt, dass technische und wirtschaftliche Nutzbarkeit durch Modernisierungen deutlich länger sein können als eine rein lineare Altersbetrachtung vermuten lässt.
Warum das fiktive Baujahr keine Geschichtsfälschung ist
Das tatsächliche Baujahr bleibt selbstverständlich 1863. Das fiktive Baujahr ist lediglich eine Rechengröße, mit der der durch Modernisierungen veränderte wirtschaftliche Zustand in das Bewertungsmodell übertragen wird. Es sagt nicht, dass das Denkmal 1994 gebaut wurde.
Gerade bei historischen Häusern muss zwischen kulturhistorischem Alter, technischem Zustand und wirtschaftlicher Restnutzungsdauer unterschieden werden.
Denkmalschutz ist weder automatisch Zuschlag noch pauschaler Abschlag
Im konkreten Rechenmodell wurde zunächst ein Sachwertfaktor von rund 0,84 verwendet. Anschließend wurde dieser objektspezifisch um einen weiteren Abschlag von 9 % angepasst, der laut Berechnung die damalige Zins- und Marktsituation sowie den bestehenden Denkmalschutz gemeinsam berücksichtigen sollte.
Aus dem Ausgangsfaktor ergab sich damit ein objektspezifischer Faktor von rund 0,764. Der marktangepasste vorläufige Verfahrenswert lag danach bei rund 587.000 €.
Der 9-%-Ansatz darf nicht auf andere Denkmalobjekte übertragen werden. Er war Bestandteil genau dieses historischen Modells und verband mehrere Markteinflüsse. Denkmalschutz kann je nach Objekt, Lage, Fördermöglichkeiten, Auflagen, Nutzung und Käuferkreis positiv, neutral oder negativ wirken.
Besondere historische Bauteile: Was steckt bereits im Standard?
Der Fall enthielt unter anderem ein Reetdach mit Fledermausgauben, besondere Außenbauteile und eine Sauna. Bei solchen Objekten entsteht schnell die Gefahr der Doppelberücksichtigung. Eine Besonderheit darf nur zusätzlich angesetzt werden, wenn sie nicht bereits über Gebäudestandard, Normalherstellungskosten oder einen anderen Modellbaustein erfasst ist.
Grundbuchrechte gehören in die Wertanalyse – auch wenn sie keinen Abschlag auslösen
In der Berechnungsgrundlage waren Überwegungs-, Versorgungs- und Entsorgungsleitungsrechte dokumentiert. Rechte in Abteilung II sind nicht automatisch wertmindernd. Entscheidend sind tatsächlicher Inhalt, räumliche Lage, Nutzungseinschränkung und Marktreaktion. Ein bestehendes Recht kann wirtschaftlich nahezu neutral sein oder den Wert erheblich beeinflussen.
Konkreter Feuchtigkeitsschaden separat vom Denkmalschutz
Für eindringendes Wasser über die Bodenplatte wurde ein gesonderter objektspezifischer Abzug von rund 15.000 € angesetzt. Dieser Schaden wurde nicht in den Denkmalabschlag oder in die allgemeine Marktanpassung hineingerechnet, sondern separat dokumentiert.
| Marktangepasster vorläufiger Verfahrenswert | ca. 587.000 € |
|---|---|
| Gesonderter Feuchtigkeitsschaden | ca. − 15.000 € |
| Gerundetes Ergebnis der überschlägigen Bewertung | ca. 572.000 € |
Was sich aus diesem Fall übertragen lässt
Bei historischen und denkmalgeschützten Gebäuden sollten mindestens fünf Ebenen getrennt analysiert werden: tatsächliches Baujahr, Modernisierungsgrad/RND, denkmalbedingte Marktreaktion, rechtliche Belastungen und konkrete Schäden. Wer diese Faktoren in einem einzigen pauschalen „Denkmalabschlag“ zusammenfasst, verliert die Nachvollziehbarkeit und riskiert Doppelansätze.
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