Ein Bewertungsfall aus der Gutachterpraxis des Sachverstaendigenbueros von den Busch in Hannover aus dem Jahr 2025.
- Ort
- Hannover · Niedersachsen
- Bewertungsstichtag
- 28.04.2025
- Objektart
- Eigentumswohnung mit Tiefgaragenstellplatz
- Bewertungsanlass
- Marktwertorientierte Bewertung einer Eigentumswohnung mit rechtlich gesonderter Tiefgaragenposition
- Bewertungsauftrag
- Bewertung einer Eigentumswohnung einschließlich eines rechtlich gesondert ausgewiesenen Tiefgaragenstellplatzes. Zu klären waren Bewertungsumfang, zusätzliche Miteigentumsanteile, anteiliger Bodenwert und der separate Ertrags-/Marktbeitrag des Stellplatzes.
- Besonderheiten
- 1.085/100.000 MEA für die Wohnung; zusätzlich 100/100.000 MEA für einen Tiefgaragenstellplatz; Gesamtanteil 1.185/100.000; Keller/Loggia; großer Gesamtgrundbesitz; gesonderter Mietansatz für Stellplatz.
- Methodischer Schwerpunkt
- Ertragswertorientierte Bewertung mit Zusammenführung der zum Bewertungsumfang gehörenden Miteigentumsanteile, anteiligem Bodenwert, separatem Stellplatzertrag und Vergleichsmarkt-Plausibilisierung.
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Der Fall wurde fuer die fachliche Darstellung anonymisiert und auf die bewertungsrelevanten Fragestellungen reduziert.
„Eigentumswohnung inklusive Stellplatz“ reicht als Bewertungsbeschreibung nicht.
Im Hannoveraner Fall waren Wohnung und Tiefgaragenstellplatz rechtlich über getrennte Miteigentumsanteile strukturiert. Erst nachdem geklärt war, welche Rechtspositionen tatsächlich zum Bewertungsauftrag gehörten, konnte der Bodenwert- und Ertragsanteil richtig zugeordnet werden.
Zwei Rechtspositionen statt eines pauschalen Zubehörs
Mit der Wohnung waren 1.085/100.000 Miteigentumsanteile verbunden. Für den Tiefgaragenstellplatz bestanden zusätzlich 100/100.000 Miteigentumsanteile. Für den Bewertungsumfang ergab sich damit insgesamt ein Anteil von 1.185/100.000 beziehungsweise rund 1,185 %.
Der Fall macht deutlich, warum vor jeder ETW-Bewertung Wohnungsgrundbuch, Teilungserklärung und Aufteilungsplan gelesen werden müssen. Stellplätze können rechtlich völlig unterschiedlich ausgestaltet sein: als Sondernutzungsrecht, eigenständiges Teileigentum beziehungsweise Sondereigentumsposition oder als gesonderte Grundbuchposition.
Der Bodenwertanteil folgt dem Bewertungsmodell – nicht einfach der Wohnfläche
Der Gesamtgrundbesitz umfasste im verwendeten Modell rund 6.933 m². Der Gesamtbodenwert lag bei rund 3,16 Mio. €. Unter Einbeziehung der zum Bewertungsumfang gehörenden Miteigentumsanteile wurde ein anteiliger Bodenwert von rund 37.500 € abgeleitet.
Damit wird ein häufiger Fehler sichtbar: Der Bodenwertanteil einer Eigentumswohnung wird nicht aus der Wohnfläche herausgerechnet. Maßgeblich sind die rechtlichen Miteigentumsanteile und das konkrete Marktmodell. Gleichzeitig muss geprüft werden, ob ein verwendeter Vergleichs- oder Immobilienrichtwert den Bodenanteil bereits enthält, damit keine Doppelberücksichtigung entsteht.
Wohnung und Tiefgaragenplatz auch im Ertrag getrennt erfassen
Für die Wohnung und den Stellplatz wurden gesonderte marktübliche Mieten angesetzt. Der gesamte Jahresrohertrag lag bei rund 9.768 €, davon rund 8.928 € für die Wohnung und rund 840 € für den Tiefgaragenstellplatz.
Nach Bewirtschaftungskosten von rund 2.145 € wurde der Reinertrag im Ertragswertmodell kapitalisiert. Der objektspezifisch angesetzte Liegenschaftszinssatz lag bei rund 1,59 %, die wirtschaftliche Restnutzungsdauer bei rund 35 Jahren. Daraus ergab sich ein Vervielfältiger von rund 26,85.
Ergebnis und Plausibilisierung
| Anteilig abgeleiteter Bodenwert | ca. 37.500 € |
|---|---|
| Jahresrohertrag Wohnung + Stellplatz | ca. 9.768 € |
| Wirtschaftliche Restnutzungsdauer | ca. 35 Jahre |
| Objektspezifischer Liegenschaftszins | ca. 1,59 % |
| Ertragsvervielfältiger | ca. 26,85 |
| Abgeleiteter Verfahrenswert | ca. 237.500 € |
| Gerundeter Wertansatz | ca. 237.000 € |
Im Rechenmodell entsprach dies rund 2.370 €/m² Wohnfläche ohne Stellplatz. Eine Vergleichsmarktbetrachtung lag mit rund 2.480 €/m² in einer ähnlichen Größenordnung und diente der Plausibilisierung.
Warum der Stellplatz nicht zweimal berücksichtigt werden darf
Ein Stellplatz kann im Vergleichspreis einer Eigentumswohnung bereits enthalten sein oder separat gehandelt werden. Ebenso kann sein Bodenanteil bereits im Wohnungs-Miteigentumsanteil stecken oder – wie in diesem Fall – über eine zusätzliche Rechtsposition hinzukommen. Deshalb muss bei jeder Marktquelle geprüft werden, was der veröffentlichte Preis tatsächlich umfasst.
Was sich aus diesem Fall übertragen lässt
Vor der eigentlichen Rechenarbeit sollte bei einer Eigentumswohnung eine kleine „Rechtsinventur“ erfolgen: Wohnung, Keller, Stellplatz/Garage, Garten/Terrasse, Miteigentumsanteile und Sondernutzungsrechte. Erst danach steht fest, was zum Bewertungsobjekt gehört und welche Positionen separat oder bereits im Vergleichspreis enthalten sind.
Dieser Bewertungsfall im Fachportal
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