Ein Bewertungsfall aus der Gutachterpraxis des Sachverstaendigenbueros von den Busch in Unna aus dem Jahr 2023 / Gutachten 2024.
- Ort
- Unna · Nordrhein-Westfalen
- Bewertungsstichtag
- 19.01.2023
- Objektart
- Zwei Wohn- und Geschäftshäuser auf einem Grundstück
- Bewertungsanlass
- Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB eines gemischt genutzten Gesamtobjekts mit zwei wirtschaftlich differenzierbaren Gebäudeteilen
- Bewertungsauftrag
- Ermittlung des Verkehrswerts eines mit zwei Wohn-/Geschäftshäusern bebauten Eckgrundstücks. Für die Ertragswertableitung waren die Gebäudeteile rechnerisch auf fiktive Teilgrundstücke aufzuteilen und anschließend wieder als Gesamtobjekt zusammenzuführen; zusätzlich waren Rechte, Altlastenverdacht und mehrere Plausibilisierungsverfahren zu würdigen.
- Besonderheiten
- Zwei Wohn-/Geschäftshäuser; ca. 292 m² Wohn- und 191 m² Gewerbefläche; fiktive Grundstücksteilung 683/218 m²; Restaurant und weitere Gewerbenutzung; Wegerechte; behördliche Altlastenverdachtsfläche aufgrund historischem Tankstellenstandort; mehrere Bewertungsverfahren.
- Methodischer Schwerpunkt
- Getrennte Ertragswertrechnung für zwei fiktive Teilgrundstücke mit anschließender Zusammenführung; Vergleichswert nach Ertragsfaktoren/Maklermethode und Sachwert als Plausibilisierungsansätze; gesonderte Würdigung von Rechten und Altlastenverdacht.
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Der Fall wurde fuer die fachliche Darstellung anonymisiert und auf die bewertungsrelevanten Fragestellungen reduziert.
Zwei Häuser auf einem Grundstück können eine wirtschaftliche Einheit bilden und trotzdem getrennt gerechnet werden. Genau das war im Unnaer Fall notwendig. Hinzu kamen gemischte Wohn-/Gewerbenutzung, mehrere Wegerechte, eine behördlich geführte Altlastenverdachtsfläche und drei unterschiedliche Bewertungsansätze zur Plausibilisierung.
Das Gesamtobjekt: zwei Wohn-/Geschäftshäuser und mehrere Nutzungen
Das rund 901 m² große Eckgrundstück war mit zwei aneinandergebauten Wohn- und Geschäftshäusern bebaut. Insgesamt wurden rund 292 m² Wohnfläche und rund 191 m² Gewerbefläche angesetzt. Die gewerblichen Nutzungen umfassten unter anderem Gastronomie und weitere Dienstleistungsflächen; hinzu kamen Wohnungen beziehungsweise Gästezimmer sowie Garagen und Außenstellplätze.
Die Gebäude bildeten zwar eine wirtschaftliche Einheit, hatten aber unterschiedliche Ertrags- und Nutzungseigenschaften. Für eine saubere Ertragswertberechnung mussten die Bodenwert- und Ertragsanteile daher nachvollziehbar zugeordnet werden.
Fiktive Grundstücksteilung: 683 m² und 218 m²
Das Grundstück wurde nicht real geteilt. Für die Bewertung wurde jedoch eine rechnerische Aufteilung auf zwei fiktive Teilgrundstücke vorgenommen:
| Fiktiver Teil | Fläche | Anteil | Bodenwertanteil |
|---|---|---|---|
| Gebäudeteil 1 | ca. 683 m² | ca. 76 % | ca. 160.500 € |
| Gebäudeteil 2 | ca. 218 m² | ca. 24 % | ca. 51.200 € |
| Gesamt | 901 m² | 100 % | ca. 211.700 € |
Für jeden Gebäudeteil konnte dadurch ein eigener Ertragswert abgeleitet werden. Anschließend wurden beide Werte wieder zum rechtlich einheitlichen Gesamtobjekt zusammengeführt.
Die rechnerische Aufteilung sagt nicht, dass die Grundstücksteile ohne Weiteres einzeln verkauft werden könnten. Eine reale Teilung wäre eine eigenständige vermessungs-, bau-, planungs- und grundbuchrechtliche Prüfung.
Altlastenverdachtsfläche wegen eines historischen Tankstellenstandorts
Nach der vorliegenden Behördenauskunft war das Grundstück als Altlastenverdachtsfläche registriert. Hintergrund war ein historischer Tankstellenstandort. Bei der Objektbesichtigung ergaben sich jedoch keine konkreten sichtbaren Verdachtsmomente.
Das ist eine wichtige begriffliche Trennung: Altlastenverdacht ist nicht gleich nachgewiesene Kontamination. Ohne belastbare Untersuchungsergebnisse wäre ein frei erfundener Sanierungsbetrag methodisch problematisch. Der Verdachtsstatus muss dokumentiert und gegebenenfalls durch bodenschutzfachliche Untersuchungen weiter geklärt werden.
Wegerechte und sonstige Rechte
Im Grundbuch bestanden mehrere Wege- beziehungsweise Fahrrechte zugunsten anderer Grundstücke. Auch solche Eintragungen führen nicht automatisch zu einem pauschalen Prozentabschlag. Bewertungsrelevant sind tatsächliche Lage, Ausübungsbereich, Häufigkeit und Einschränkung der eigenen Nutzung.
Marktübliche Erträge der gemischten Nutzung
Der marktüblich erzielbare Jahresrohertrag wurde mit rund 38.600 € abgeleitet. Davon entfielen rund 19.700 € auf Wohnnutzungen und rund 17.300 € auf Gewerbenutzungen; weitere kleinere Ertragsbestandteile ergänzten das Modell. Die unterschiedliche Risikostruktur von Wohnen und Gewerbe musste im Ertragswert berücksichtigt werden.
Drei Wertansätze – keine drei beliebigen Ergebnisse
| Ansatz | Historisches Ergebnis | Funktion im Gutachten |
|---|---|---|
| Vergleichswert nach Ertragsfaktoren / Maklermethode | ca. 440.600 € | marktnahe Plausibilisierung |
| Sachwert | ca. 434.500 € | substanzorientierte Kontrolle |
| Ertragswert | ca. 427.400 € | Hauptorientierung für das gemischt genutzte Renditeobjekt |
| Gerundeter Verkehrswert | ca. 427.000 € | abschließende sachverständige Ableitung |
Die relativ enge Bandbreite der drei Ergebnisse stärkte die Plausibilität. Entscheidend ist aber, dass die Methoden nicht einfach arithmetisch gemittelt wurden. Die Auswahl und Gewichtung richtet sich danach, welches Verfahren das Marktverhalten für den konkreten Objekttyp am besten abbildet.
Welche Rolle spielte die einfache Maklermethode?
Der Vergleich über Ertragsfaktoren ist schnell und marktverständlich: Ein nachhaltiger Jahresrohertrag wird mit einem aus Verkäufen abgeleiteten Faktor multipliziert. Genau deshalb eignet sich die Methode gut zur Plausibilisierung. Sie ersetzt bei einem Objekt mit unterschiedlichen Nutzungen, Rechten und Risiken aber nicht die detaillierte Ertragswertrechnung.
Was sich aus diesem Fall übertragen lässt
Bei mehreren Gebäuden auf einem Grundstück ist eine fiktive Teilung dann sinnvoll, wenn sie die wirtschaftlichen Ertragskomponenten nachvollziehbar trennt. Gleichzeitig müssen rechtliche Einheit, Altlastenstatus, Rechte und Verfahrenswahl sauber dokumentiert bleiben. Der Fall zeigt außerdem, wie Maklermethode, Sachwert und Ertragswert sinnvoll nebeneinanderstehen können, ohne dass daraus drei konkurrierende „richtige Werte“ werden.
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