Erbbaurecht in Thüringen: Erbbaurecht und Erbbaugrundstück getrennt bewerten

Gerichtlicher Bewertungsauftrag statt allgemeiner Hausbewertung:

Dieser Fall aus Thüringen zeigt besonders deutlich, warum bei einem Erbbaurecht zuerst die konkrete Beweisfrage und danach die zu bewertende Vermögensposition geklärt werden müssen. Gegenstand war nicht einfach „ein Einfamilienhaus“, sondern eine rechtlich und wirtschaftlich geteilte Eigentumssituation aus Erbbaurecht und Erbbaugrundstück.

Ausgangspunkt: ein klar formulierter Auftrag des Familiengerichts

Die Begutachtung erfolgte im Auftrag eines Familiengerichts im Rahmen eines Scheidungsverfahrens und diente einer Vermögensübersicht. Der Wertermittlungsstichtag war der 29. August 2015. Die erweiterte gerichtliche Beweisfrage war ungewöhnlich konkret: Zu prüfen war die Behauptung, dass das veräußerliche und vererbliche Erbbaurecht am Stichtag einen Verkehrswert in einer Größenordnung von 85.000 bis 90.000 € gehabt habe.

Damit war der Bewertungsauftrag enger als eine gewöhnliche Marktwertermittlung eines Grundstücks im Volleigentum. Entscheidend war, die unterschiedlichen Vermögenspositionen nicht miteinander zu vermischen und die rechtliche Konstruktion des Erbbaurechts in die Wertermittlung zu übersetzen.

Welche Grundlagen wurden für die gerichtliche Bewertung herangezogen?

Die Wertermittlung stützte sich unter anderem auf den Grundbuchauszug, ein örtliches Aufmaß, die Liegenschaftskarte, die Feststellungen beim Ortstermin, Auskünfte verschiedener Ämter sowie ein in den Unterlagen vorhandenes Vorgutachten. Der Ortstermin fand 2016 statt; bewertet wurde jedoch ausdrücklich auf den historischen Stichtag 2015.

Das Bewertungsobjekt: altes Wohnhaus, Anbauten und erheblicher Instandsetzungsbedarf

Auf dem rund 1.000 m² großen Erbbaugrundstück befand sich ein freistehendes Einfamilienhaus mit Anbauten und Garage. Die Wohnfläche wurde mit rund 138,6 m² angesetzt. Das Wohnhaus stammte aus dem Jahr 1927, Vorbau und Garage aus dem Jahr 1973.

Der bauliche Zustand war für das Ergebnis erheblich. Im Keller wurden Feuchtigkeit, Schwarzschimmel, Stockflecken und Salpeterbildung festgestellt. Im Gutachten wurde ein erheblicher Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarf beschrieben. Für die Ertragswertkontrolle wurden besondere wertbeeinflussende Umstände beziehungsweise Reparaturstau mit rund 8.500 € berücksichtigt.

Restnutzungsdauer: tatsächliches Baujahr 1927, fiktives Baujahr 1945

Das Gebäude war am Stichtag bereits rund 88 Jahre alt. Auf Grundlage der im Gutachten erfassten Modernisierungsmaßnahmen wurden 8,66 Modernisierungspunkte angesetzt. Daraus wurde eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von rund 18 Jahren und ein fiktives Baujahr von 1945 abgeleitet.

Dieser Schritt ist für den Fall besonders wichtig: Das nominelle Alter eines Gebäudes allein bestimmt den Wert nicht. Maßgeblich ist, wie lange die baulichen Anlagen unter Berücksichtigung von Zustand, Modernisierung, Grundriss und wirtschaftlicher Nutzbarkeit voraussichtlich noch sinnvoll genutzt werden können.

Der Erbbaurechtsvertrag bestimmte die wirtschaftliche Ausgangslage

Das Erbbaurecht war ursprünglich für 99 Jahre bestellt. Zum Bewertungsstichtag verblieb eine Restlaufzeit von rund 85 Jahren. Im Erbbaugrundbuch war ein jährlicher Erbbauzins eingetragen; außerdem war die Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Veräußerung des Erbbaurechts vorgesehen. Zusätzlich bestand eine Vormerkung zur Sicherung von Reallasten im Zusammenhang mit einer möglichen Erhöhung des Erbbauzinses.

Solche Regelungen sind kein juristisches Beiwerk. Sie beschreiben unmittelbar, welche wirtschaftliche Position der Erbbauberechtigte tatsächlich übertragen kann und welche Bindungen ein Erwerber übernimmt.

Warum Erbbaurecht und Erbbaugrundstück getrennt gerechnet wurden

Die historische Berechnung zerlegte die Rechtspositionen in vier Komponenten:

• Bodenwertanteil des Erbbaurechts,
• Bodenwertanteil des Erbbaugrundstücks,
• Gebäudewertanteil des Erbbaurechts und
• Gebäudewertanteil des Erbbaugrundstücks.

Der unbelastete Bodenwert wurde mit rund 10.500 € angesetzt. Bei einem damaligen Liegenschaftszinssatz von 2,3 % ergab sich eine rechnerische Bodenwertverzinsung von 241,50 € jährlich. Der im Bewertungsmodell angesetzte tatsächliche Erbbauzins betrug 244,01 € jährlich. Die Differenz betrug damit lediglich 2,51 € pro Jahr.

Gerade dieser Punkt macht den Fall fachlich interessant: Obwohl ein Erbbaurecht vorlag, entstand aus der Differenz zwischen angemessener Bodenwertverzinsung und tatsächlichem Erbbauzins nur ein sehr kleiner negativer Bodenwertanteil des Erbbaurechts von rund 93 €. Die bloße Existenz eines Erbbaurechts rechtfertigte also keinen pauschalen hohen Abschlag.

Die vier Komponenten im damaligen Bewertungsmodell

Damit wird sichtbar, was bei oberflächlichen Bewertungen häufig verloren geht: Erbbaurecht und Erbbaugrundstück sind zwei verschiedene Vermögenspositionen. Der Wert des einen kann nicht einfach mit dem Wert des anderen gleichgesetzt werden.

Plausibilisierung über den Ertrag

Zusätzlich wurde eine Ertragswertkontrolle durchgeführt. Die marktüblich erzielbare Jahresnettokaltmiete wurde mit rund 5.349 € angesetzt. Nach Bewirtschaftungskosten, Bodenwertverzinsung, Kapitalisierung über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer und einem gesonderten Ansatz für Reparaturstau ergab sich ein Ertragswert von rund 45.000 €. Das Ertragswertverfahren diente in diesem Fall ausdrücklich der Kontrolle des Sachwertergebnisses.

Das Ergebnis im Verhältnis zur gerichtlichen Beweisfrage

Die Bewertung führte für das gesamte im Gutachten betrachtete Bewertungsobjekt zu einem gerundeten Verkehrswert von rund 45.000 €. Innerhalb der getrennten Rechtspositionen wurde das Erbbaurecht mit rund 32.989 € und das Erbbaugrundstück mit rund 11.580 € ausgewiesen.

Die im gerichtlichen Auftrag zu prüfende Größenordnung von 85.000 bis 90.000 € wurde damit durch die im Gutachten abgeleiteten Werte nicht bestätigt. Entscheidend war nicht ein einzelner pauschaler „Erbbaurechtsabschlag“, sondern das Zusammenspiel aus Grundstückswert, Vertragskonditionen, Restlaufzeit, Gebäudezustand, Restnutzungsdauer und Marktdaten.

Warum dieser Fall ungewöhnlich lehrreich ist

Der Fall verbindet mehrere Themen, die in der Praxis selten so klar in einem einzigen Auftrag zusammentreffen:

• gerichtlich exakt formulierte Beweisfrage,
• historischer Bewertungsstichtag,
• Trennung von Erbbaurecht und Erbbaugrundstück,
• lange Restlaufzeit des Erbbaurechts,
• Erbbauzins nahezu auf Höhe der rechnerischen Bodenwertverzinsung,
• deutlich wertrelevanter Gebäudezustand und kurze wirtschaftliche Restnutzungsdauer,
• Sachwert als Hauptansatz und Ertragswert als Plausibilisierung.

Fachliche Kernaussage

Bei einem Erbbaurecht beginnt die Bewertung nicht mit einem Prozentsatz, sondern mit der Frage: Welche Vermögensposition soll zu welchem Stichtag aufgrund welcher vertraglichen und tatsächlichen Verhältnisse bewertet werden? Erst danach können Bodenwert, Erbbauzins, Restlaufzeit, Gebäudeanteile und Marktparameter methodisch richtig zusammengeführt werden.