Dieser anonymisierte Bewertungsfall wurde redaktionell auf Grundlage eines Verkehrswertgutachtens eines oeffentlich bestellten und vereidigten Sachverstaendigen aufbereitet.
- Objektart
- Mehrfamilienhaus
- Bewertungsanlass
- Verkehrswertermittlung im Zwangsversteigerungsverfahren
- Bewertungsauftrag
- Ermittlung des Verkehrswerts eines Mehrfamilienhauses im gerichtlichen Zwangsversteigerungsverfahren.
- Besonderheiten
- Denkmalschutz; Umfang des Schutzes musste geklärt werden; wiederholte Besichtigungsansätze; teilweise eingeschränkter Zugang; zusätzliche Prüfung öffentlich-rechtlicher und wohnungsrechtlicher Gegebenheiten.
- Methodischer Schwerpunkt
- Ertragswertverfahren mit gesonderter Würdigung objektspezifischer Besonderheiten
Der Fall wurde fuer die fachliche Darstellung anonymisiert und auf die bewertungsrelevanten Fragestellungen reduziert.
Die fachliche Fragestellung
Der Referenzfall betraf ein Mehrfamilienhaus im Zwangsversteigerungsverfahren. Neben der Ertragskraft war lt. Gericht zu klären, welche Auswirkungen der Denkmalschutz und die eingeschränkten Besichtigungsmöglichkeiten auf die Wertermittlung haben.
Denkmalschutz als rechtlicher und wirtschaftlicher Faktor
Im Gutachten wurde nicht nur festgestellt, dass Denkmalschutz besteht. Es war auch zu klären, auf welche Gebäudeteile sich der Schutz erstreckt und welche Anforderungen sich für bauliche Veränderungen ergeben können. Diese Informationen sind für Zustand, Modernisierungsmöglichkeiten und Marktgängigkeit relevant.
Besichtigung und Unsicherheit
Mehrere Besichtigungsansätze und teilweise nicht zugängliche Bereiche führten dazu, dass die Datengrundlage ausdrücklich eingeordnet werden musste. Eine eingeschränkte Besichtigung ersetzt keine vollständige Objektaufnahme; sie erhöht den Bedarf an Unterlagen, Annahmen und nachvollziehbaren Risikohinweisen. In einem Zwangsversteigerungsverfahren wird die nicht gegebene Möglichkeit zur Ortsbesichtigung regelmäßig mit einem Abschlag auf den Verkehrswert berücksichtigt.
Methodik
Für das Mehrfamilienhaus stand die Ertragswertbetrachtung im Vordergrund. Zusätzlich wurden besondere objektspezifische Merkmale sowie öffentlich-rechtliche Rahmenbedingungen geprüft.
Was lässt sich aus dem Fall ableiten?
Bei denkmalgeschützten Renditeobjekten dürfen rechtliche Restriktionen und wirtschaftliche Ertragskraft nicht getrennt voneinander betrachtet werden. Besonders bei eingeschränkter Besichtigung muss transparent sein, welche Feststellungen gesichert und welche nur angenommen sind.
Sie möchten wissen, was Ihre Immobilie wert ist?
Wir erstellen Marktwertgutachten, Kurzgutachten und ausführliche Verkehrswertgutachten. Vor der Beauftragung klären wir mit Ihnen, welche Variante für Ihren konkreten Anlass tatsächlich erforderlich ist.