Der Verkehrswert einer Immobilie bezeichnet den Preis, der für ein Grundstück oder einen anderen Gegenstand der Wertermittlung zum maßgeblichen Zeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr voraussichtlich zu erzielen wäre. Maßgeblich sind die Verhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sowie die rechtlichen, tatsächlichen und wirtschaftlichen Eigenschaften des konkreten Bewertungsobjekts.
Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?
Die gesetzliche Grundlage bildet § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Danach wird der Verkehrswert – im Gesetz ausdrücklich auch Marktwert genannt – durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung zu erzielen wäre. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben außer Betracht.
Entscheidend ist damit nicht die persönliche Preisvorstellung eines Eigentümers oder eines einzelnen Kaufinteressenten. Maßgeblich ist eine stichtagsbezogene Beurteilung des konkreten Bewertungsobjekts unter Berücksichtigung des relevanten Grundstücksmarktes.
Der Verkehrswert beantwortet im Kern die Frage: Welcher Wert lässt sich für diese konkrete Immobilie am maßgeblichen Stichtag unter gewöhnlichen Marktbedingungen ableiten?
Der Verkehrswert ist dabei keine mathematisch exakt feststehende Größe. Er wird auf Grundlage geeigneter Marktdaten, anerkannter Bewertungsverfahren und der individuellen Merkmale des Bewertungsobjekts nachvollziehbar hergeleitet.
Verkehrswert und Marktwert – gibt es einen Unterschied?
Im Zusammenhang mit § 194 BauGB besteht grundsätzlich kein Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert. Das Gesetz verwendet ausdrücklich die Bezeichnung „Verkehrswert (Marktwert)“.
Davon zu unterscheiden sind andere Wert- und Preisbegriffe, beispielsweise Kaufpreis, Angebotspreis, Beleihungswert, steuerlich festgestellter Immobilienwert, Bodenrichtwert oder Versicherungswert. Diese Größen erfüllen unterschiedliche Zwecke und müssen nicht mit dem Verkehrswert übereinstimmen.
Verkehrswert und Kaufpreis sind nicht dasselbe
Der tatsächlich vereinbarte Kaufpreis entsteht zwischen konkreten Vertragsparteien. Er kann deshalb von individuellen Umständen beeinflusst werden, beispielsweise von besonderem Zeitdruck, außergewöhnlichem Erwerbsinteresse, individuellen Finanzierungsbedingungen, ungewöhnlichen Vertragsgestaltungen oder persönlichen Motiven.
Der Verkehrswert soll dagegen die gewöhnlichen Verhältnisse des Grundstücksmarktes abbilden und ungewöhnliche oder persönliche Einflüsse außer Betracht lassen. Ein tatsächlicher Kaufpreis kann daher sowohl oberhalb als auch unterhalb des zuvor ermittelten Verkehrswerts liegen.
Wertermittlungsstichtag und Qualitätsstichtag
Eine Verkehrswertermittlung ist immer auf einen bestimmten Zeitpunkt bezogen. Die Immobilienwertermittlungsverordnung unterscheidet hierbei zwischen dem Wertermittlungsstichtag und dem Qualitätsstichtag.
Wertermittlungsstichtag
Der Wertermittlungsstichtag bestimmt, welche allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt für die Bewertung maßgeblich sind. Er beantwortet damit die Frage, welcher Immobilienmarkt der Bewertung zugrunde zu legen ist.
Qualitätsstichtag
Der Qualitätsstichtag bestimmt dagegen, in welchem tatsächlichen und rechtlichen Zustand das Grundstück beziehungsweise das Bewertungsobjekt der Wertermittlung zugrunde gelegt wird. Hierzu können beispielsweise Art und Maß der baulichen Nutzung, Grundstückszuschnitt, Entwicklungszustand, Gebäudezustand, Alter und Restnutzungsdauer sowie grundstücksbezogene Rechte und Belastungen gehören.
Im Regelfall entspricht der Qualitätsstichtag dem Wertermittlungsstichtag. Aus rechtlichen oder sonstigen Gründen kann jedoch der Grundstückszustand eines anderen Zeitpunkts maßgeblich sein.
Kann ein Verkehrswert rückwirkend ermittelt werden?
Eine Immobilienbewertung kann sich auch auf einen bereits zurückliegenden Wertermittlungsstichtag beziehen. Das ist beispielsweise bei Erbschaften, Schenkungen, Scheidungen, Pflichtteilsansprüchen, Vermögensauseinandersetzungen, steuerlichen Verfahren oder gerichtlichen Fragestellungen relevant.
Ein Gutachten wird im Jahr 2026 erstellt. Maßgeblicher Wertermittlungsstichtag ist jedoch der 15. Mai 2021. Dann sind die für diesen früheren Stichtag maßgeblichen allgemeinen Wertverhältnisse zugrunde zu legen. Das aktuelle Immobilienpreisniveau des Jahres 2026 darf nicht einfach auf den Stichtag im Jahr 2021 übertragen werden.
Bei rückwirkenden Bewertungen kommt deshalb der Beschaffung, Einordnung und Auswertung historischer Marktdaten besondere Bedeutung zu.
Welche Faktoren beeinflussen den Verkehrswert?
Eine fachgerechte Verkehrswertermittlung betrachtet eine Immobilie nicht lediglich anhand ihrer Wohnfläche, ihres Baujahres oder eines durchschnittlichen Quadratmeterpreises. Zu berücksichtigen sind vielmehr die Merkmale, denen der Grundstücksmarkt einen relevanten Werteinfluss beimisst.
Lage
Die Lage gehört zu den wesentlichen Einflussgrößen einer Immobilienbewertung. Dabei kann zwischen der übergeordneten Makrolage und der unmittelbaren Mikrolage unterschieden werden.
- Stadt, Region und Stadtteil,
- Wohn- oder Geschäftslage,
- Verkehrsanbindung und Infrastruktur,
- Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Betreuungseinrichtungen,
- Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten,
- Immissionen und Umfeld,
- konkrete Lage innerhalb einer Straße oder eines Quartiers.
Auch innerhalb derselben Stadt können deshalb erhebliche Wertunterschiede bestehen.
Grundstücksmerkmale
Bei der Bewertung des Grundstücks können unter anderem Grundstücksgröße, Zuschnitt, Topografie, Erschließungs- und Entwicklungszustand, planungsrechtliche Situation, Art und Maß der zulässigen Nutzung sowie Rechte und Belastungen relevant sein. Insbesondere die bauliche Nutzbarkeit eines Grundstücks kann erheblichen Einfluss auf seinen Wert haben.
Bodenrichtwert und Bodenwert sind nicht dasselbe
Der Bodenrichtwert ist eine wichtige Ausgangsgröße der Grundstücksbewertung. Er darf jedoch nicht ungeprüft mit dem Bodenwert eines konkreten Grundstücks gleichgesetzt werden.
Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für den Boden innerhalb bestimmter Bodenrichtwertzonen. Für die Bewertung eines konkreten Grundstücks ist zu prüfen, inwieweit dessen wertbeeinflussende Merkmale mit den Merkmalen des jeweiligen Bodenrichtwertgrundstücks beziehungsweise der Bodenrichtwertzone übereinstimmen.
Abweichungen können beispielsweise hinsichtlich Grundstücksgröße, Zuschnitt, Entwicklungszustand, Art und Maß der baulichen Nutzung, Lage innerhalb der Bodenrichtwertzone oder sonstiger wertrelevanter Grundstücksmerkmale bestehen.
Der Bodenrichtwert ist deshalb nicht automatisch der Bodenwert des konkreten Bewertungsgrundstücks.
Gebäude und bauliche Anlagen
Bei bebauten Grundstücken treten zu den Grundstücksmerkmalen weitere wertrelevante Faktoren hinzu. Dazu gehören insbesondere Gebäudeart, Baujahr, Bauweise, Wohn- und Nutzfläche, Grundrissgestaltung, Ausstattungsstandard, Modernisierungen, energetischer Zustand, Instandhaltungszustand, Baumängel und Bauschäden sowie die Restnutzungsdauer.
Das Baujahr allein erlaubt daher keine hinreichende Aussage über den Verkehrswert. Ein älteres, umfassend modernisiertes Gebäude kann wirtschaftlich anders zu beurteilen sein als ein ähnlich altes Gebäude mit erheblichem Modernisierungs- oder Instandhaltungsbedarf.
Nutzung und Ertrag
Bei vermieteten beziehungsweise ertragsorientierten Immobilien spielen die Ertragsverhältnisse eine besondere Rolle. Von Bedeutung können unter anderem marktüblich erzielbare Mieten, bestehende Mietverträge, tatsächliche Mieterträge, Leerstand, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer, Mietentwicklung sowie objektspezifische Risiken und Besonderheiten sein.
Dabei darf nicht automatisch davon ausgegangen werden, dass die aktuell vereinbarte Miete in jeder Situation dem marktüblichen und nachhaltig erzielbaren Ertrag entspricht.
Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt?
Für die Verkehrswertermittlung sieht die Immobilienwertermittlungsverordnung grundsätzlich drei klassische Verfahren vor:
- Vergleichswertverfahren
- Ertragswertverfahren
- Sachwertverfahren
Daneben können mehrere Verfahren herangezogen werden. Welches Verfahren im konkreten Fall geeignet ist, entscheidet sich nicht allein nach der Immobilienart. Maßgeblich sind insbesondere die Art des Wertermittlungsobjekts, die Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs, die Besonderheiten des Einzelfalls sowie die Eignung und Qualität der verfügbaren Daten. Die Wahl des Bewertungsverfahrens ist nachvollziehbar zu begründen.
Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert aus geeigneten Vergleichspreisen oder Vergleichsfaktoren abgeleitet. Voraussetzung ist, dass die zugrunde gelegten Daten hinreichend mit dem Bewertungsobjekt vergleichbar sind. Unterschiede in wertrelevanten Grundstücksmerkmalen müssen bei der Ableitung berücksichtigt werden.
Typische Anwendungsfelder können Eigentumswohnungen, unbebaute Grundstücke sowie Ein- und Zweifamilienhäuser sein. Entscheidend bleibt jedoch immer die konkrete Datenlage.
Ertragswertverfahren
Beim Ertragswertverfahren stehen die Ertragsverhältnisse des Grundstücks im Mittelpunkt. Es kommt insbesondere bei Immobilien in Betracht, deren Preisbildung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr wesentlich durch ihre Ertragsfähigkeit geprägt wird.
Von Bedeutung sind insbesondere marktüblich erzielbare Erträge, Bewirtschaftungskosten, Bodenwert, Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen. Die Bewertung besteht dabei nicht lediglich aus der Kapitalisierung der aktuell vereinnahmten Miete. Bestehende Erträge müssen im jeweiligen Bewertungszusammenhang fachlich eingeordnet werden.
Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren wird der vorläufige Sachwert aus dem Bodenwert sowie den Sachwerten der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen abgeleitet.
Der rechnerisch ermittelte vorläufige Sachwert ist jedoch nicht automatisch mit dem Verkehrswert gleichzusetzen. Für die Verkehrswertermittlung sind anschließend insbesondere die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt zu berücksichtigen. Darüber hinaus können besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Einfluss auf das Ergebnis haben.
Die Verfahrenswahl ist keine starre Zuordnung
Eine häufig anzutreffende Vereinfachung lautet: Eigentumswohnung gleich Vergleichswertverfahren, Mehrfamilienhaus gleich Ertragswertverfahren und Einfamilienhaus gleich Sachwertverfahren. Eine solche schematische Zuordnung greift fachlich zu kurz.
Die Objektart ist zwar ein wichtiges Kriterium. Entscheidend ist aber ebenso, wie vergleichbare Immobilien am Markt üblicherweise beurteilt werden und welche geeigneten Daten tatsächlich zur Verfügung stehen. Je nach Bewertungsobjekt und Aufgabenstellung kann deshalb auch die Anwendung beziehungsweise Würdigung mehrerer Verfahren sinnvoll sein.
Warum ein Quadratmeterpreis allein keinen Verkehrswert ergibt
Durchschnittliche Quadratmeterpreise können eine erste Orientierung über das Preisniveau eines Immobilienmarktes ermöglichen. Sie bilden jedoch regelmäßig nicht sämtliche wertbeeinflussenden Eigenschaften des konkreten Bewertungsobjekts ab.
Zwei Immobilien mit identischer Wohnfläche können trotz gleicher Stadt und ähnlichem Baujahr deutlich unterschiedliche Verkehrswerte besitzen. Ursachen können beispielsweise unterschiedliche Grundstücksgrößen und Mikrolagen, Modernisierungszustand, energetische Qualität, Grundrissgestaltung, Ausstattungsstandard, Rechte und Belastungen, bauliche Nutzbarkeit, Instandhaltungszustand oder Vermietungssituation sein.
Grenzen automatisierter Immobilienbewertungen
Automatisierte Bewertungsmodelle und Onlinebewertungen können für eine erste marktbezogene Orientierung hilfreich sein. Ihre Aussagekraft hängt jedoch wesentlich von der Qualität der zugrunde liegenden Daten und davon ab, in welchem Umfang die individuellen Merkmale des Bewertungsobjekts erfasst und berücksichtigt werden können.
Bei einem weitgehend standardisierten Objekt in einem Markt mit umfangreicher Datenbasis kann eine automatisierte Einschätzung einen hilfreichen Orientierungswert liefern. Grenzen entstehen insbesondere bei Wohnrechten oder Nießbrauch, Erbbaurechten, ungewöhnlichen Grundstückszuschnitten, komplexen Mietverhältnissen, Baumängeln oder Bauschäden, besonderen Modernisierungszuständen, ungewöhnlichen Grundrissen, baurechtlichen Besonderheiten oder erheblichen Unterschieden innerhalb einer Mikrolage.
Bei komplexen rechtlichen, baulichen oder wirtschaftlichen Sachverhalten kann deshalb eine objektbezogene sachverständige Prüfung erforderlich sein.
Bei welchen Anlässen ist der Verkehrswert von Bedeutung?
Der Verkehrswert einer Immobilie kann bei unterschiedlichen privaten, wirtschaftlichen, steuerlichen oder rechtlichen Fragestellungen von Bedeutung sein.
Erbschaft und Schenkung
Befinden sich Immobilien in einem Nachlass oder werden Grundstücke übertragen, kann deren Wert für steuerliche und vermögensrechtliche Fragestellungen von erheblicher Bedeutung sein.
Scheidung und Vermögensauseinandersetzung
Bei einer Scheidung oder sonstigen Vermögensauseinandersetzung kann zu klären sein, welchen Wert eine Immobilie zu einem bestimmten Stichtag besitzt oder besessen hat.
Pflichtteil
Befinden sich Grundstücke oder Immobilien im Nachlass, kann deren Wert für die Ermittlung von Pflichtteilsansprüchen relevant werden.
Gerichtliche Verfahren
Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen können nachvollziehbare und stichtagsbezogene Immobilienbewertungen erforderlich werden.
Kauf, Verkauf und Vermögensplanung
Eine fundierte Wertermittlung kann Eigentümern und Kaufinteressenten eine sachliche Grundlage für Kaufpreisentscheidungen bieten. Auch ohne unmittelbar bevorstehenden Verkauf kann eine Verkehrswertermittlung zur Einordnung größerer Immobilienvermögen sinnvoll sein.
Welche Art von Bewertung wird benötigt?
Nicht jeder Bewertungsanlass erfordert automatisch ein ausführliches Verkehrswertgutachten. Je nach Verwendungszweck, erforderlicher Aussagetiefe, rechtlichem oder steuerlichem Hintergrund, Bewertungsstichtag und Komplexität des Bewertungsobjekts können unterschiedliche Formen der Immobilienbewertung in Betracht kommen.
Vor Beginn einer Bewertung sollte deshalb geklärt werden, welche Form des Gutachtens für den konkreten Zweck tatsächlich erforderlich und sinnvoll ist. Weiterführend: Verkehrswertgutachten.
Verkehrswert als Verbindung von Objekt und Markt
Eine fachgerechte Immobilienbewertung verbindet zwei Ebenen: das konkrete Bewertungsobjekt und den dazugehörigen Grundstücksmarkt.
Eine rein technische Beschreibung des Gebäudes reicht ebenso wenig aus wie die alleinige Betrachtung allgemeiner Marktstatistiken. Die sachverständige Wertermittlung besteht insbesondere darin, geeignete Daten auszuwählen, deren Eignung für das konkrete Bewertungsobjekt zu prüfen, wertbeeinflussende Grundstücks- und Gebäudemerkmale zu beurteilen, ein geeignetes Bewertungsverfahren auszuwählen und die Ergebnisse fachlich einzuordnen.
Fazit
Der Verkehrswert ist eine stichtagsbezogene und marktbezogene Wertgröße. Seine Ermittlung setzt voraus, dass sowohl die Verhältnisse auf dem Grundstücksmarkt als auch die rechtlichen, tatsächlichen und wirtschaftlichen Eigenschaften des konkreten Bewertungsobjekts berücksichtigt werden.
Welche Bewertungsmethode hierfür geeignet ist, hängt vom Objekt, den Umständen des Einzelfalls und insbesondere von der Qualität der verfügbaren Daten ab. Eine fachgerechte Verkehrswertermittlung besteht deshalb nicht lediglich in der Anwendung einer Formel. Entscheidend ist die nachvollziehbare Auswahl, Auswertung und Würdigung relevanter Marktdaten und Objektmerkmale.
Häufige Fragen zum Verkehrswert
Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?
Der Verkehrswert beschreibt den Wert, der für eine Immobilie zum maßgeblichen Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung ihrer rechtlichen und tatsächlichen Eigenschaften sowie ihrer Lage ableitbar ist. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben dabei außer Betracht.
Sind Verkehrswert und Marktwert dasselbe?
Ja. § 194 BauGB verwendet ausdrücklich den Begriff Verkehrswert (Marktwert). Im Sinne dieser gesetzlichen Definition bezeichnen beide Begriffe denselben Wert.
Ist der Verkehrswert gleich dem Verkaufspreis?
Nein. Der tatsächlich vereinbarte Kaufpreis kann aufgrund konkreter Verhandlungen und individueller Umstände oberhalb oder unterhalb des Verkehrswerts liegen.
Welche Verfahren werden zur Verkehrswertermittlung eingesetzt?
Grundsätzlich kommen Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren in Betracht. Die Auswahl richtet sich nach dem Bewertungsobjekt, den Marktgepflogenheiten, den Besonderheiten des Einzelfalls und der Eignung der verfügbaren Daten.
Kann ein Verkehrswert rückwirkend ermittelt werden?
Ja. Eine Wertermittlung kann sich auch auf einen zurückliegenden Stichtag beziehen. Maßgeblich sind dann grundsätzlich die für diesen Wertermittlungsstichtag relevanten allgemeinen Wertverhältnisse sowie der für die Bewertung maßgebliche Grundstückszustand.
Rechtsgrundlagen und weiterführende Quellen
- § 194 BauGB – Verkehrswert
- § 196 BauGB – Bodenrichtwerte
- § 2 ImmoWertV – Grundlagen der Wertermittlung
- § 6 ImmoWertV – Wertermittlungsverfahren und Ermittlung des Verkehrswerts
- § 8 ImmoWertV – Berücksichtigung wertbeeinflussender Grundstücksmerkmale
- § 12 ImmoWertV – Für die Wertermittlung erforderliche Daten
Portal-intern: § 194 BauGB verständlich eingeordnet · Bewertungsverfahren · Praxisfälle aus der Gutachterpraxis
Wertgutachten für ein konkretes Objekt anfragen
Für eine erste Einordnung genügen Angaben zum Ort des Objekts, zur Immobilienart, zum Bewertungsanlass und gegebenenfalls zum maßgeblichen Bewertungsstichtag. Anschließend kann geprüft werden, welche Form der Wertermittlung für die konkrete Fragestellung sinnvoll ist.
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