Ein Bewertungsfall aus der Gutachterpraxis des Sachverstaendigenbueros von den Busch in Rostock aus dem Jahr 2016.
- Ort
- Rostock · Mecklenburg-Vorpommern
- Bewertungsstichtag
- 20.10.2016
- Objektart
- Industrie- und Gewerbepark
- Bewertungsanlass
- Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB eines großflächigen Industrie- und Gewerbeensembles
- Bewertungsauftrag
- Ermittlung des Verkehrswerts eines großflächigen, heterogen genutzten Industrieparks mit Hallen, historischen Speichergebäuden, Büro-/Wohnnutzung, Freiflächen und Stellplätzen sowie noch offenen Restfertigstellungsarbeiten.
- Besonderheiten
- Industrie-/Lagerhallen; Speicherhäuser Baujahre 1936–1938; Büro-/Wohnnutzung; sieben Wohnungen; ca. 6.500 m² befestigte Freiflächen; umfangreiche Modernisierung 2008–2015; erhöhtes Instandhaltungs- und Mietausfallrisiko; Restfertigstellungsarbeiten.
- Methodischer Schwerpunkt
- Ertragswertverfahren mit differenzierten nachhaltigen Mieten, erhöhten Bewirtschaftungskosten, gemittelter Restnutzungsdauer und gesonderter Berücksichtigung noch erforderlicher Restfertigstellungsarbeiten.
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Der Fall wurde fuer die fachliche Darstellung anonymisiert und auf die bewertungsrelevanten Fragestellungen reduziert.
Ein Industriepark lässt sich nicht mit „Hallenfläche × Durchschnittspreis“ bewerten. Im Rostocker Fall waren Industrie- und Lagerhallen, historische Speichergebäude, Büro- und Wohnnutzungen, sieben Wohnungen, befestigte Freiflächen und Stellplätze zu einer wirtschaftlichen Gesamtbetrachtung zusammenzuführen. Das Objekt war damit ein typischer Spezialfall, bei dem die nachhaltige Ertragskraft wichtiger war als ein einzelner pauschaler Flächenkennwert.
Heterogene Bebauung – aber eine wirtschaftliche Einheit
Die Nutzungsmischung reichte von Hallen über historische Speicherhäuser bis zu kleineren Wohn- und Bürobereichen. Dazu kamen große befestigte Freiflächen und Stellplätze. Für die Wertermittlung wurde das Gesamtareal nicht künstlich in vermeintlich selbständige Verkaufsgrundstücke zerlegt. Stattdessen wurden die unterschiedlichen Ertragskomponenten innerhalb einer einheitlichen Ertragswertbetrachtung differenziert erfasst.
Historische Speicherhäuser mit erheblicher Modernisierung
Ein Teil des Ensembles bestand aus Speichergebäuden aus den Jahren 1936 bis 1938. Zwischen 2008 und 2015 waren nach den Unterlagen rund 1,5 Mio. € in Sanierungen investiert worden. Unter anderem wurden Gebäude entkernt, Fassaden, Dächer und Fenster erneuert, eine neue Aufzugsanlage eingebaut und große Teile des Innenausbaus modernisiert.
Solche Investitionen erhöhen nicht automatisch den Verkehrswert um den ausgegebenen Betrag. Für die Bewertung ist vielmehr entscheidend, ob die Maßnahmen eine höhere nachhaltige Miete, eine bessere Drittverwendungsfähigkeit, geringere Risiken oder eine verlängerte wirtschaftliche Restnutzungsdauer bewirken.
Das Kernproblem bei Spezialimmobilien: nachhaltige Vermietbarkeit
Bei Standardwohnungen existiert meist ein breiterer Vergleichsmarkt. Bei einem heterogenen Industriepark muss dagegen für jede Nutzungsgruppe geprüft werden, welche Miete nachhaltig erzielbar ist und welches Risiko mit Wiedervermietung, Instandhaltung und Flächenanpassung verbunden ist. Gerade ältere Industrie- und Speicherflächen können bei einem Nutzerwechsel erhebliche Anpassungskosten verursachen.
Der historische Ertragsansatz
Aus den unterschiedlichen Nutzungen wurde ein marktüblicher Jahresrohertrag von rund 1,122 Mio. € abgeleitet. Die Bewirtschaftungskosten wurden mit insgesamt 29 % vergleichsweise hoch angesetzt:
| Verwaltungskosten | 4 % |
|---|---|
| Instandhaltungskosten | 18 % |
| Mietausfallwagnis | 7 % |
| Bewirtschaftungskosten gesamt | 29 % / ca. 325.000 € p.a. |
Nach Abzug dieser Kosten verblieb ein Reinertrag von rund 797.000 €.
Bodenwertverzinsung, Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer
Vom Reinertrag wurde die Bodenwertverzinsung von rund 64.000 € abgezogen. Damit verblieb für die baulichen Anlagen ein Reinertrag von rund 733.000 €. Die gemittelte wirtschaftliche Restnutzungsdauer wurde mit 30 Jahren, der Liegenschaftszinssatz mit 9 % angesetzt. Der daraus resultierende historische Ertragsvervielfältiger lag bei rund 10,27.
Rechenweg bis zum vorläufigen Ertragswert
| Marktüblicher Jahresrohertrag | ca. 1.122.000 € |
|---|---|
| Bewirtschaftungskosten | ca. − 325.000 € |
| Reinertrag | ca. 797.000 € |
| Bodenwertverzinsung | ca. − 64.000 € |
| Reinertrag der baulichen Anlagen | ca. 733.000 € |
| RND / Liegenschaftszins | 30 Jahre / 9,0 % |
| Ertragsvervielfältiger | ca. 10,27 |
| Vorläufiger Ertragswert inklusive Bodenwert | ca. 8,16 Mio. € |
450.000 € Restfertigstellungsarbeiten als besondere objektspezifische Merkmale
Zum Stichtag waren noch Restfertigstellungsarbeiten erforderlich. Diese wurden nicht in den laufenden Bewirtschaftungskosten versteckt, sondern mit rund 450.000 € gesondert als objektspezifische Wertkorrektur berücksichtigt. Nach dieser und der abschließenden sachverständigen Würdigung wurde der Verkehrswert auf rund 7,7 Mio. € gerundet.
Warum ein Sachwert hier allein wenig aussagekräftig wäre
Bei einem Industriepark kann der technische Herstellungs- oder Substanzwert deutlich von dem Preis abweichen, den ein Investor aufgrund der langfristig erzielbaren Erträge und Risiken bezahlen würde. Hallen, Speicher und Spezialflächen können teuer hergestellt sein, aber nur begrenzt vermietbar. Umgekehrt können einfache Bestandsgebäude bei guten Mietverhältnissen eine hohe wirtschaftliche Bedeutung haben.
Was sich aus diesem Fall übertragen lässt
Bei Industrie- und Spezialimmobilien müssen Nutzungsmix, nachhaltige Mieten, Drittverwendungsfähigkeit, Instandhaltung, Leerstandsrisiko, Restnutzungsdauer und offene Investitionen gemeinsam beurteilt werden. Ein einzelner pauschaler Quadratmeterwert verschleiert genau die Risiken, die für Käufer solcher Objekte entscheidend sind.
Historischer Bewertungsfall: Sämtliche Kennzahlen beziehen sich auf den damaligen Stichtag 2016 und die damaligen Markt- und Bewertungsgrundlagen.
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