Immobilienbewertung bewegt sich zwischen Marktbeobachtung, Bewertungsmethodik und Recht. Welche Vorschrift maßgeblich ist, hängt vom Bewertungszweck ab. Verkehrswert, steuerlicher gemeiner Wert und Beleihungswert sind deshalb sauber voneinander zu trennen.
Verkehrswert und Gutachterausschüsse
§ 194 BauGB definiert den Verkehrswert (Marktwert). Die §§ 192 ff. regeln unter anderem Aufgaben der Gutachterausschüsse, Kaufpreissammlung und Bodenrichtwerte.
Methodische Grundlage
Die Immobilienwertermittlungsverordnung regelt Grundsätze der Verkehrswertermittlung und die Ermittlung erforderlicher Daten.
Anwendungshinweise
Die Muster-Anwendungshinweise sollen Verständnis und einheitliche Anwendung der ImmoWertV unterstützen; sie haben selbst keinen Verordnungscharakter.
Andere Bewertungszwecke
Steuerliche Bewertung und Beleihungswertermittlung besitzen eigene gesetzliche bzw. aufsichtsrechtliche Grundlagen.
§ 194 BauGB als Ausgangspunkt
Die gesetzliche Definition des Verkehrswerts verbindet Markt, Stichtag und Grundstückszustand. Berücksichtigt werden rechtliche Gegebenheiten, tatsächliche Eigenschaften, sonstige Beschaffenheit und Lage; ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sollen den Verkehrswert nicht bestimmen. Aus dieser Definition lassen sich zahlreiche praktische Fragen ableiten: Welcher Stichtag ist maßgeblich? Welche Rechte beeinflussen den Wert? Welche Kaufpreise sind für den gewöhnlichen Geschäftsverkehr repräsentativ?
ImmoWertV und ImmoWertA
Die heute geltende ImmoWertV vom 14. Juli 2021 ist seit dem 1. Januar 2022 in Kraft. Sie ersetzte die ImmoWertV 2010. Die ImmoWertA wurden 2023 als Muster-Anwendungshinweise veröffentlicht. Für das Portal ist diese Trennung wichtig: Die Verordnung setzt den normativen Rahmen; Anwendungshinweise helfen bei Verständnis und einheitlicher Anwendung.
Steuerliche Bewertung ist nicht automatisch Verkehrswertermittlung
Das Bewertungsgesetz enthält eigene Regeln für steuerliche Zwecke. § 198 BewG eröffnet unter bestimmten Voraussetzungen den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts. Die fachliche Verbindung zur Verkehrswertermittlung ist eng, der Bewertungszweck bleibt jedoch ein anderer. Diese Unterschiede werden im Portal bewusst getrennt erläutert.