Die deutsche Immobilienwertermittlung hat sich über Jahrzehnte von der WertV über die ImmoWertV 2010 zur heutigen ImmoWertV 2021 und den ImmoWertA entwickelt. Wer ältere Gutachten prüft, muss deshalb unterscheiden, welches Regelwerk, welches Bewertungsmodell und welche Marktdaten zum jeweiligen Zeitpunkt maßgeblich waren.
Die klassischen Verfahren – Vergleichswert, Ertragswert und Sachwert – bestehen seit langem. Geändert haben sich jedoch Begriffe, Modellansätze, Richtlinien, erforderliche Daten und die Anforderungen an Modellkonformität. Ein Gutachten von 1995, 2015 und 2026 kann daher dieselbe Bewertungsaufgabe nach unterschiedlichen Regelwerken dokumentieren.
Die Entwicklung im Überblick
Erste WertV
Die ursprüngliche Wertermittlungsverordnung vom 7. August 1961 schuf auf Grundlage des Bundesbaugesetzes ein bundeseinheitliches Regelwerk für die Ermittlung von Grundstückswerten.
Neufassung der WertV
1972 wurde die WertV geändert und neu bekannt gemacht. Die Fassung bezog nun auch das Städtebauförderungsrecht ein und ordnete die Verfahren und wertbeeinflussenden Umstände neu.
WertV 1988
Die WertV vom 6. Dezember 1988 modernisierte das Regelwerk. Sie trat in den Ländern schrittweise, spätestens zum 1. Januar 1990, an die Stelle der Fassung von 1972.
WertR 2006
Die Wertermittlungsrichtlinien 2006 ergänzten die Verordnung um anwendungsbezogene Hinweise und Modellansätze. Sie hatten Richtliniencharakter und waren keine eigene Rechtsverordnung.
ImmoWertV 2010
Zum 1. Juli 2010 löste die Immobilienwertermittlungsverordnung die WertV ab. Sie rückte die Ableitung erforderlicher Marktdaten und eine zeitgemäßere Systematik stärker in den Vordergrund.
Einzelne Fachrichtlinien
Bodenrichtwert-, Sachwert-, Vergleichswert- und Ertragswertrichtlinie konkretisierten die ImmoWertV 2010. Daneben blieben Teile der WertR 2006 relevant.
ImmoWertV 2021 tritt in Kraft
Die vollständig überarbeitete Verordnung vom 14. Juli 2021 gilt seit 1. Januar 2022. Wesentliche Grundsätze der bisherigen Richtlinien wurden in der Verordnung zusammengeführt.
ImmoWertA
Die Muster-Anwendungshinweise zur ImmoWertV wurden 2023 vorgelegt. Sie erläutern die Anwendung der Verordnung, besitzen aber selbst keinen Verordnungscharakter.
Von der WertV zur ImmoWertV: Was hat sich fachlich verändert?
Die Entwicklung ist keine einfache Abfolge völlig neuer Rechenverfahren. Das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren sind seit Jahrzehnten Kernbestandteile der deutschen Grundstückswertermittlung. Verändert wurden vor allem die Systematik der erforderlichen Daten, die Modellbeschreibung, einzelne Berechnungsansätze und die Anforderungen an eine konsistente Anwendung.
- Begriffe und Paragraphen: ältere Gutachten verweisen auf andere Paragraphen und teilweise andere Bezeichnungen.
- Marktdaten: Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren, Vergleichsfaktoren und Umrechnungskoeffizienten müssen zum verwendeten Modell passen.
- Restnutzungsdauer und Modernisierung: Modellansätze wurden weiterentwickelt und sind heute stärker normiert; siehe auch Restnutzungsdauer.
- Bewirtschaftungskosten und NHK: frühere Richtlinien und heutige Anlagen der ImmoWertV verwenden konkrete Modellansätze, die nicht beliebig miteinander kombiniert werden dürfen.
- Modellkonformität: die heutige ImmoWertV betont ausdrücklich, dass die verwendeten Marktdaten und das Bewertungsmodell zueinander passen müssen.
WertR und Einzelrichtlinien: die Zwischenphase bis 2021
Nach Inkrafttreten der ImmoWertV 2010 wurde die praktische Anwendung durch mehrere Richtlinien konkretisiert. Dazu gehörten die Bodenrichtwertrichtlinie 2011, die Sachwertrichtlinie 2012, die Vergleichswertrichtlinie 2014 und die Ertragswertrichtlinie 2015. Soweit sie nicht durch diese Einzelrichtlinien ersetzt waren, blieben auch Teile der WertR 2006 von Bedeutung.
Mit Inkrafttreten der ImmoWertV 2021 zum 1. Januar 2022 wurden diese Richtlinien gegenstandslos. Wesentliche Grundsätze wurden in die neue Verordnung integriert. Die heutige Systematik ist deshalb stärker gebündelt als die frühere Kombination aus Verordnung und mehreren ergänzenden Richtlinien.
Ein Sachwertgutachten aus dem Jahr 2014 kann sich beispielsweise auf die ImmoWertV 2010 und die Sachwertrichtlinie 2012 stützen. Ein heute erstelltes Gutachten arbeitet dagegen auf Grundlage der ImmoWertV 2021. Ein bloßer Vergleich einzelner Rechenparameter ohne Beachtung des jeweiligen Modells kann deshalb zu falschen Schlussfolgerungen führen.
Bewertungsstichtag und anzuwendendes Regelwerk sind nicht dasselbe
Besonders wichtig ist die Unterscheidung zwischen dem Wertermittlungsstichtag und dem Zeitpunkt, zu dem ein Gutachten erstellt wird. Nach § 53 Absatz 1 ImmoWertV ist bei Verkehrswertgutachten, die seit dem 1. Januar 2022 erstellt werden, die aktuelle ImmoWertV anzuwenden – unabhängig davon, wie weit der Wertermittlungsstichtag zurückliegt. Für rückwirkende Bewertungen werden also historische Marktverhältnisse zum Stichtag untersucht, die methodische Bearbeitung erfolgt aber nach dem heute anzuwendenden Regelwerk.
Für die Definition des Verkehrswerts bleibt § 194 BauGB der zentrale Ausgangspunkt. Die ImmoWertV regelt die methodischen Grundsätze und die Ermittlung der erforderlichen Daten; die ImmoWertA geben ergänzende Anwendungshinweise.
Warum ältere Gutachten heute anders aussehen
Historische Gutachten können fachlich nachvollziehbar und für ihren damaligen Entstehungszeitpunkt korrekt sein, obwohl Aufbau oder Rechenansätze von heutigen Gutachten abweichen. Typische Unterschiede betreffen:
- Verweise auf WertV statt ImmoWertV,
- ältere Wertermittlungsrichtlinien oder Einzelrichtlinien,
- andere Normalherstellungskosten und Alterswertminderungsmodelle,
- abweichende Bewirtschaftungskostenmodelle,
- andere Bezeichnungen und Herleitungen von Marktanpassungsfaktoren,
- historische Tabellen, Vervielfältiger und Modellparameter,
- eine weniger einheitliche Darstellung der Modellkonformität.
Checkliste: Ein älteres Wertgutachten richtig einordnen
Datum und Stichtag trennen
Wann wurde das Gutachten erstellt und auf welchen Wertermittlungsstichtag bezieht es sich?
Regelwerk feststellen
WertV, ImmoWertV 2010 oder ImmoWertV 2021? Welche Richtlinien werden zusätzlich genannt?
Modell prüfen
Sind Liegenschaftszins, Sachwertfaktor, Vergleichsfaktor und sonstige Daten modellkonform verwendet?
Marktdaten zeitlich einordnen
Entsprechen Kaufpreise, Bodenrichtwerte und sonstige Marktdaten tatsächlich den Verhältnissen am Bewertungsstichtag?
Objektzustand würdigen
Welche rechtlichen und tatsächlichen Grundstücksmerkmale waren zum maßgeblichen Stichtag vorhanden?
Ergebnis nicht isoliert vergleichen
Ein historischer Wert lässt sich nicht allein über heutige Quadratmeterpreise oder heutige Modellparameter beurteilen.
Vertiefende Inhalte im Fachportal
- Rechtsgrundlagen der Immobilienbewertung
- Gesetzliche Grundlagen der Wertermittlung
- § 194 BauGB – Verkehrswert
- ImmoWertV – Aufbau und Bedeutung
- ImmoWertA – Anwendungshinweise
- Bewertungsverfahren im Überblick
- Fachbibliothek mit amtlichen Quellen und Literatur
Amtliche Quellen zur Entwicklung
- Bundesgesetzblatt: Neufassung der WertV 1972
- Bundesgesetzblatt: WertV 1988
- Gesetze im Internet: aktuelle ImmoWertV
- BMWSB: Novellierung des Wertermittlungsrechts
- BMWSB: ImmoWertA
Die Seite beschreibt die Entwicklung des bundesrechtlichen Wertermittlungsrahmens. Je nach Bewertungszweck können daneben weitere Regelwerke maßgeblich sein, etwa das Bewertungsgesetz oder die Beleihungswertermittlungsverordnung. Eine Übersicht bietet die Seite Gesetzliche Grundlagen der Wertermittlung.
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