Der Wert einer Immobilie entsteht nicht aus einem einzelnen Quadratmeterpreis. Maßgeblich ist das Zusammenspiel aus Markt, Stichtag, Lage, Grundstück, Gebäude, Nutzung, Erträgen und rechtlichen Gegebenheiten.
Welcher Wert soll zu welchem Zeitpunkt und für welchen Zweck ermittelt werden?
Lage, Nutzungsmöglichkeiten, Bodenwert, Grundbuch und öffentlich-rechtliche Gegebenheiten.
Art, Größe, Zustand, Ausstattung, Modernisierung, Restnutzungsdauer und Ertragsverhältnisse.
Geeignete Marktdaten auswählen, Verfahren begründen und Modellkonformität beachten.
Besonderheiten berücksichtigen, Ergebnis plausibilisieren und Wert nachvollziehbar ableiten.
Welche Merkmale beeinflussen den Immobilienwert?
Ein guter oder schlechter Zustand ist nur ein Teil der Bewertung. Ebenso relevant können Grundstückszuschnitt, planungsrechtliche Nutzbarkeit, Wohn- und Nutzflächen, Mietniveau, Leerstand, Rechte und Belastungen, energetische Eigenschaften, Modernisierungen oder die Drittverwendungsfähigkeit einer Gewerbeimmobilie sein.
Hinzu kommt der Markt: Ein identisches Gebäude kann zu unterschiedlichen Stichtagen oder an unterschiedlichen Standorten einen anderen Wert besitzen. Die Wertermittlung muss deshalb objektbezogene Merkmale und allgemeine Wertverhältnisse sauber voneinander trennen und anschließend wieder zusammenführen.
Bewertung nach Immobilienart
Ein- und Zweifamilienhäuser
Grundstück, Baujahr, Modernisierung, BGF/Wohnfläche, Ausstattungsstandard und Marktanpassung stehen häufig im Vordergrund.
Eigentumswohnungen
Vergleichspreise, zuverlässige Wohnfläche, Lage innerhalb des Gebäudes, Miteigentumsanteil und WEG-Unterlagen gewinnen an Bedeutung.
Mehrfamilienhäuser
Marktüblich erzielbare Erträge, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer prägen die Ertragswertbetrachtung.
Gewerbe- und Spezialimmobilien
Nutzbarkeit, Mietverträge, Drittverwendung, branchenspezifische Risiken und objektspezifische Marktparameter erfordern häufig eine vertiefte Würdigung.
Bewertung ist eine Stichtagsbetrachtung
Ein Immobilienwert ist keine dauerhaft gültige Eigenschaft. Marktverhältnisse, Zinsen, Mieten, rechtliche Rahmenbedingungen und der Objektzustand verändern sich. Deshalb gehört der Wertermittlungsstichtag zu den zentralen Angaben jeder fachlichen Bewertung.