Neben den in Deutschland durch die ImmoWertV geprägten Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren existieren international weitere Modelle und Analysewerkzeuge. Besonders bedeutsam sind das Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF) sowie simulationsbasierte Ansätze wie die Monte-Carlo-Simulation. Daneben wird in der Markt- und Maklerpraxis häufig mit einfachen Ertrags- oder Kaufpreisfaktoren gearbeitet.
Explizite Zukunftsrechnung
Künftige Ein- und Auszahlungen werden periodenweise prognostiziert und auf den Bewertungsstichtag diskontiert. Ein Terminal Value bildet regelmäßig den Wert am Ende der Detailplanungsphase ab.
Unsicherheit als Bandbreite
Monte-Carlo-Simulationen variieren unsichere Eingangsgrößen wiederholt und liefern statt eines einzigen Rechenwerts eine Verteilung möglicher Ergebnisse.
Überschlägige Marktmethoden
Die Maklermethode arbeitet stark vereinfacht mit einem marktüblichen Ertrags- bzw. Kaufpreisfaktor. Sie eignet sich eher zur schnellen Orientierung und Plausibilisierung als zur vollständigen gutachterlichen Herleitung.
Internationale Bedeutung
Die internationalen Bewertungsstandards ordnen Bewertungsmethoden übergreifend den Markt-, Ertrags- und Kostenansätzen zu. Im internationalen Ertragsansatz besitzt die Diskontierung künftiger Cashflows eine zentrale Stellung. RICS hat 2023 eigene globale Praxisinformationen für DCF-Bewertungen von Immobilieninvestments veröffentlicht; auch die International Valuation Standards behandeln DCF als zentrale Ausprägung des Income Approach.
Monte-Carlo-Simulationen sind dagegen weniger ein eigenständiges klassisches Immobilienwertverfahren als ein Werkzeug zur quantitativen Risiko- und Unsicherheitsanalyse. Sie können beispielsweise Schwankungen von Mietwachstum, Leerstand, Investitionskosten, Diskontierungszins oder Exit Yield in tausenden Szenarien abbilden.
Für die Verkehrswertermittlung nennt § 6 ImmoWertV grundsätzlich Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren. DCF, Monte-Carlo-Simulation oder eine vereinfachte Maklermethode sollten deshalb im Portal nicht als gleichrangige gesetzliche Standardverfahren dargestellt werden, sondern als internationale, ergänzende oder überschlägige Methoden mit jeweils eigenem Anwendungszweck.